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March2011

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入不景气区间

2010年12月份,全国房地产开发景气指数为101.79,比11月份回落1.41点,比

上年同期回落1.87点,下滑幅度较大。在“9.29新政”以及对未来紧缩性调控政策预

期的作用下,景气指数仍将继续下滑,预计将于今年一季度步入100点以下的不景气

区间,下半年会触底,谷值将高于上一轮的谷值,即2009年3月的94.74,其后将会在低

位盘整后重起。(图1

图12007年以来国房景气指数走势数据来源:国家统计局网站

(二2010年房地产开发投资增长强劲,2011年增幅将明显下滑

2010年,全国房地产开发投资48267亿元,同比增

长33.2%,增幅创近十年新高,明显超过全社会固定资产投资增速,对于国民经济

的促进作用明显,国家暂时不会担心调控楼市会对经济产生负面影响。受持续调控

利空影响和保障房建设利好影响,预计2011年增幅将有所下滑。(见图2~4

图22001年以来全国年度房地产开发投资走势数据来源:国家统计局网站,上海

易居房地产研究院

图年以来房景气指数走势

2011年房地产市场展望

2010年对于我国楼市而言,注定是极不平凡的一年。针对部分城市房价过快上

涨问题,我国发起了有史以来最为严厉的一轮调控。本轮调控政策主要围绕抑制投

资投机性购房、增加土地和住房的有效供给展开,呈现“三波”推进形态:第一波为以

“国十一条”为代表的紧缩型调控;第二波为以“国十条”为代表的打压型调控;第三波

为以“9.29新”政为代表的管制型调控,要求“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,

要在一定时间内限定居民家庭购房套数”。在接连三波的调控下,我国部分城市房价

过快上涨势头得到了一定的抑制。

一、总体态势:全国房地产市场仍处于下行通道

(一2011年一季度,全国房地产开发景气指数将滑文/杨红旭

房地视野

March2011

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图52001年以来全国年度房地产开发企业完成土地购置面积走势

数据来源:国家统计局网站,上海易居房地产研究院

图62009年以来全国年初累计房地产开发企业土地购置面积

同比增幅走势数据来源:国家统计局网站

图72009年以来全国月度房地产开发企业完成土地购置面积走势数据来源:国

家统计局网站,上海易居房地产研究院

(二2010年商品房新开工面积大幅增加,2011年增幅将有所回落

2010年,全国房地产开发企业房屋新开工面积16.38亿平方米,同比增长40.7%,

数量和增幅都创近十年之最。主要原因是,2009年楼市火爆推动了开发企业新建行

为,同时部分保障性住房(统计上还属商品房开工量

大增。预计2011年规模将继续增加,但增幅将明显下降。(图8~10

图82001年以来全国年度商品房新开工面积走势数据来源:国家统计局网站,上

海易居房地产研究院

房地视野

图32008年以来全国年初累计房地产开发投资同比增幅走势

数据来源:国家统计局网站

图42009年以来全国月度房地产开发投资走势数据来源:国家统计局网站,上海

易居房地产研究院

二、市场供应:2010年慢慢补库存,2011年商品房供大于求

(一2010年土地市场放量,2011年增幅可能回落2010年,全国房地产开发企业完

成土地购置面积4.10亿平方米,同比增长28.4%,创下近十年来土地成交量新高。主

要原因:一是居住用地供应放量的影响(原计划18.5万公顷,实际完成18万公顷;二是

开发企业购地热情仍然较高,土地成交量自2002年以后同比增幅首次超过20%。预

期今年增幅将有所回落。(图5~

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图92009年以来全国年初累计商品房新开工面积同比增长走势

数据来源:国家统计局网站

图102009年以来全国月度商品房新开工面积走势

数据来源:国家统计局网站

三、市场需求:2010年增幅回落,2011年预计仍将有所增长

2010年,全国商品房销售面积10.43亿平方米,比上年增长10.1%。由此可见,去

年虽是调控年,但房地产市场依然保持较高的热度。随着2011年供应量的大增,以及

通胀、本币升值等因素