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2011年房地产市场调查报告

发布日期：2011年12月26日

一、前三季度全国房地产市场的整体形势

（一）主要城市房地产市场回落较大。在20个主要城市中，有13个城市前三季度成交量同比2010有所下

降下降；海口降幅最大，达49.27%。其余7个城市前三季度成交同比有所增长。主要城市中，过半城市成交均

价同比上涨，部分城市涨幅较大。8个重点城市北京、上海、天津、重庆、深圳、杭州、南京、成都中，仅天津

和成都成交面积同比2010年前三季度略有上升，其余6城市皆低于去年同期水平。北京、深圳和天津成交均价

同比下跌，重庆、上海和杭州同比上涨，其中重庆涨幅最大，达24.11%。

（二）一二线城市楼市成交量变化趋势较为一致。一季度成交量同比不断下降，特别本年度一二线城市的

调控细则大都在2月中下旬及3月初陆续正式落地并实施，故3月份调控成效逐渐显露，传统的楼市“小阳春”

在严厉的限购令面前黯然失色，楼市成交量大幅缩水。4月调控作用继续显现，成交量持续下滑；由于去年5、

6两月楼市受4月新政影响成交量迅速下跌，故本年度5、6两月成交量虽受调控影响依旧处于低位，但同比有

所上涨。进入第三季度，单月成交量基本呈现持续下跌趋势，同比增长率亦逐月下滑。去年“金九银十”销售

旺季如约而至，而今年受调控政策影响，楼市持续低迷，“金九”风光不再，“银十”也恐难再续。

（三）对二三线城市的调控一步步收紧。去年9月新政以来，部分大中城市陆续出台了限购令。今年初的

“国八条”后又有43个城市出台限购。而8月以来台州等城市限购措施的出台，更是则拉开了二三线城市限购

的序幕，为调控政策继续加码。在货币政策方面，今年央行数次加息，银根不断收紧；更于8月末下发通知，

计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。这使得银行更多资金

被冻结，相当于上调两至三次存准金率，直接影响商业银行信贷资金的供应能力。信贷环境进一步收紧，对房

地产开发企业而言，从银行贷款的可能性变得更小，融资渠道单一、融资能力较差的企业面临更大挑战。目前

房地产市场调控正处在关键时期，而中央强调调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松，这也预

示着后期房地产调控政策，特别是对二三线房价上涨过快的城市的调控，将会继续从紧。

（四）四线城市商品房市场逐步出现分化。尽管1-9月份，全国商品房总的成交量出现了一定幅度的上涨，

其中四线中小城市的贡献率较大。但具体来看，四线中小城市中，商品房成交量下滑的也不在少数，有的城市

下滑达到了30%以上。这说明，商品房品质因素（包括地理位置、气候条件、楼盘品质、经济背景等）在宏观调

控的大背景下已经成为在市场上是否具有竞争力的关键因素。

二、我市房地产市场总体情况

（一）房地产开发情况

前三季度，共完成房地产开发投资20.7亿元，同比增长了46%；商品房开工面积257万平方米，同比

增长了73.6%；商品房竣工面积58万平方米，同比下降了100%。

而据国家统计局统计，前三季度全国累计房地产开发投资总额44225亿元，同比增长32.0%，比上半年回落

0.9个百分点。其中住宅投资总额31788亿元。我市房地产开发投资增速高于全国平均水平14个百分点。

（二）房地产交易情况

1、一至三季度，我市网上签约备案商品房11559套，108.67万平方米，成交金额35.01亿元，以比分

别增长了8%、5%和29%。但需要特别说明的是，由于受外地人限贷政策的影响，很多外地购房人都采取了

一次性付款的方式购买商品房。而对一次性付款购房的，因为不需要办理抵押贷款手续，不少开发商未进

行网上签约备案，保守估计至少还有1000套商品房未进行网签。如果将这部分成交的商品房计算在内，商

品房成交面积的增长幅度估计应在10%以上。

2、三季度，我市网上签约备案商品房4611套，成交面积43.97万平方米，成交金额14.36亿元，同

比分别增长了25%、18%和53%。7、8、9月份的成交量分别为1466套、15.03万平方米，1566套、14.69

万平方米，1579套、14.25万平方米，总体上保持在较高水平。

3、三季度，共办理房屋抵押登记2645件，抵押面积113.09万平