【中银国际】房地产行业政策深度报告：从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则.docxVIP

房地产行业|证券研究报告—行业深度

房地产行业|证券研究报告—行业深度2022年3月31日

强大于市

公司名称

股票代码

股价(人民币)

评级

保利发展

600048.SH

16.77

买入

金地集团

600383.SH

13.98

未有评级

招商蛇口

001979.SZ

14.28

未有评级

万科A

000002.SZ

17.41

未有评级

龙湖集团

0960.HK

31.90

未有评级

华润臵地

1109.HK

29.60

未有评级

建发国际

0223.HK

17.10

未有评级

越秀地产

0123.HK

6.44

未有评级

美的臵业

3990.HK

11.79

未有评级

滨江集团

002244.SZ

6.75

未有评级

旭辉控股集团

0884.HK

3.36

未有评级

新城控股

601155.SH

27.20

未有评级

金科股份

000656.SZ

4.58

未有评级

碧桂园服务

6098.HK

26.57

买入

旭辉永升服务

1995.HK

8.27

未有评级

保利物业

6049.HK

45.80

未有评级

中海物业

2669.HK

7.81

未有评级

新城悦服务

1755.HK

8.09

未有评级

房地产行业政策深度报告

从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则

核心观点

从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年15年来房贷首付比例下调至20%只有两次：1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年10月央行推出新政：最低首付款比例调整为20%；2）14年9月30日，首套贷款最低首付3成，15年9月30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于25%，16年2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。

从08、14年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释需求端放松供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。

从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、

益阳、烟台。需求端方面a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦