福州福晟集团36号地块初步沟通1.pptx

福晟集团36号地块初步沟通报告

在福州豪宅的版图上

福晟不应缺席

谨呈：福晟集团

》关于福晟

》本体认知

》市场透析

》关于竞争

》关于客户

》案例研究

》发展方向

关于福晟

福晟·钱隆天下、福晟·钱隆首府再创辉煌

2006年-2009年

福晟·钱隆御景等福晟·钱隆系列楼盘竞相绽放

2004年

福晟集团进驻福州，福晟·钱隆世家先声夺人

2005年

我们将看到福晟成为

都市生活加速度

楼面地价10499元/m²

别无退路，必须豪宅化

离五一广场不到1公里

我们在福州的长安街上

【卓越】

【精致】

【格调】

【艺术】

城市中心

高筒居住区

精品商业配套完善

轨道交通四通八达

目标

前提：在控制风险的基础上，实现品牌、价格、速度的最大化提升

品牌：以明星型的里程碑作品，成就福晟7年巅峰力作

提升项目品牌，进而提升企业品牌

价格：住宅2.3万元启动，商业街铺6万

突破区域现有市场价格体系，实现价值最大化

速度：销售周期2年左右，年销售面积5万平米

保证资金回笼，以及后续项目的滚动开发

世联对目标的排序：品牌价格速度

本体认知

本体分析咽世聯地産

区域价值——随着“东扩南进西拓”的发展，并未形成新的城市核心，福州仍呈现以市区为核心的单核模式

西

西区板块生活配套弱，以别墅大盘开发为主，代表项目大儒之家。

区板块

西拓

中心板人

东扩

江滨板块为福州传统高档住宅开发的热点区域。价

金山板块规划为福州南部最集中的生活新区，近几年这里的楼盘不断开发落成，但生活配套缺乏，均价1万元/平米左右。

南江滨板块为新兴的豪宅板块，均价1.6元/平米。正开发世欧上江城等高档住宅，以及中庚集团六一路东侧地块。

随着福州“东扩南进西拓”战略的实施，形成了东区板块、西区板块、南北滨江板块和金山板块。

东区板块作为城市发展的新城区，开发处于初级阶段，开发项目少，开发水平不高。

格坚挺，均价2万元/平米以上。

江滨板块

南进

城市核心板块——福州房地产传统黄金板块，优越的地段与完善的生活配套是其永恒不变的金字招牌，

稀缺的土地供应必将拉动房价的上涨。本项目位于城市核心区，拥有极好的区位优势。

区域价值——二环以内，城市中心，成熟生活片区，地块资源稀缺，区位优势明显

本体分析

世聯地南

WoInINION

地铁产生一种磁力效应，这种效应会吸引生活、商务、商业、娱乐等设施向轨道站点集中，这种集中会刺激周边高强度的开发和经济的繁荣。

据统计，纽约、伦敦、东京以及香港、上海、

广州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区、同等素质物业30%以上；并且，上海、广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率高达100%。

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1号线

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本体分析

区域价值——双地铁口物业，未来价值飙升

12

本报告是严格保密的。

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规模

占地3815亩，总建筑面积127万平米，其中商品房55万平米，商业占15万平米，拆迁安置房56万平米

产品

超高层住宅，主要为120-200平米舒适型户型

当前情况

规划阶段中

区域价值——借势世欧王庄，福州最大规模旧改项目，超高层大盘高端形象直接拉升区域价值

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本握告是严格

世聯地南

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本体分析

土地面积

基础信息容积率

总建筑面积

幼儿园

集中式商业

建筑要求

商务办公

120m以下住宅

完善配套、同时浪费部分土地价值河

沿街商业，商业价值凸显

办公面积较大，此地写字楼氛围薄弱

未来只能以120m以内中小户型为主

本体分析

建面9.6万m²城市小综合体，120m²/70%,3.0高容积率

3.2万m

≤3.0

9.6万m²

0.32万m²

0.8万m

2.5万m

70%以上

核心问题：豪宅的高总价与中小户型面积的处理

本报告是严格保密的。

马

安

2010年9月竟得，楼面地价10499元/m²

路

乐

地形不规则，不利于规划排布

阳光城有期

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思考

核心问题

核心问题一

中小户型产品与高总价间的处理?

核心问题二

本区域无办公氛围，2.5万平米办公建面如何处