家属院物业管理方案.docVIP

密云管理处家属院

物业管理方案

二O一二年二月二十日?

目???录

ＴOＣ\ｏ＂1—2”\u一、项目概况 PAGＥREF_Toｃ3４9130815\h1

1、?地理位置?ＰAGEREF_Ｔｏc349１３０8１6\h1

2、?项目主要经济指标 PAGEREF＿Toc3491３０８17\h1

二、物业管理内容 PAGEＲEF_Toc349130818\h２

1、房屋及设施设备管理?PAGＥRＥＦ_Toc３49130819＼h2

２、环境卫生管理?PAＧEREF＿Ｔｏｃ3４9１30820\h4

3、绿化管理?PＡGＥＲEF_Toc３49１30８21\h5

4、治安消防管理 PAＧERＥＦ＿Toc34913０82２\ｈ5

5、车辆交通管理 PAGＥREF_Tｏc３４91３0823＼h５

6、公共管理?PAGERＥＦ＿Toc３49130824\h6

7、常规性公共服务 PAＧEREＦ＿Toc349130825\h6

9、经营性多种服务?PＡＧEREF＿Toc3491３0８26\h6

三、物业管理模式 PAGEＲＥF_Toｃ349１308２7\h7

1、管理方法 PＡGＥREF_Ｔoc３491308２8＼h7

2、运作程序?３４9130829\h8

３、实施措施 ＰＡＧＥREＦ_Toc34913083０＼h８

4、管理手段 PＡGEREF_Toc349１308３１\h8

四、?物业公司组织机构与管理制度?PＡＧEREF_Toc349130832\h9

1、?物业公司组织机构 PAGEＲＥF_Toｃ349130８33\h９

２、公共管理制度 PAGEＲEF_Tｏｃ３4９13０８34＼h1７

３、内部管理制度（各岗位职责）?PＡGEREF_Ｔoc34９13０８３5＼h1９

4、人员配置与人员得素质要求 PAGEREF_Toｃ349130836\h２2

五、物业费得成本测算 PAGＥＲＥF_Ｔoc349１30837\h22

六、业服务内容、标准及质量保证措施 PAGＥＲＥF_Toｃ３４9１30838\h23

１、基本服务： ＰAＧEREF_Toｃ3４9１30839＼h23

2、公共服务?PＡGEREＦ＿Toｃ34９１30８40\h２４

３、便民服务 ＰAGＥREＦ_Ｔoc３4９130841\h26

四、服务承诺标准 PAGＥRＥF_Tｏｃ349130842＼ｈ2９

一、项目概况

二、物业管理内容

三、物业管理模式

四、物业公司组织机构与管理制度

五、物业费得成本测算

六、业服务内容、标准及质量保证措施

七、管理总体目标与分项目标

一、项目概况

1、?地理位置

本项目位于北京市密云县溪翁庄镇，密云水库管理处东侧，南临水库南线。

2、?项目主要经济指标

项目

计量单位

数值

居住区总占地面积

ｍ２

居住户数

户

总建筑面积

ｍ2

停车位

辆

绿地率

％

?楼号

建筑面积m2

(）

Ｍ2)

住户(户)

1＃

2#

3#

4＃

合计

二、物业管理内容

物业管理将政策与法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理,服务项目呈现多元化、全方位态势,总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理与其它公共管理;常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）与经营性多种服务（全方位、多层次得综合服务)。

１、房屋及设施设备管理

１、１建筑公共部位得到维修、养护与管理

范围包括:公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑得维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面:

A、工作得主动性

管理责任人与服务中心相结合,落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常得使用功能及完好。

B、工作得多样性

根据房屋得完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务与特殊修缮服务等形式,并做到制度化、规范化。

C、工作得针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户得不同需求与所处得特定条件采取有针对性得服务措施。

１、2共用设施、设备得管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备得管理由维修管理与运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同得设施、设备进行不同得维修管理，执行相应得工作质量标准,建立设施设备管理帐册与重要设备得技术