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宏观研究报告日期：2018年9月12

宏观研究

报告日期：2018年9月12日

房租上涨对CPI影响几何？

固 ：0211308 021定 ：sunfu@ guchuyu@

收

益 报告导读

研 ? 本文探讨了房租上涨对CPI的直接和间接冲击，并对四季度CPI相关分

究 项进行了展望。

—

专 投资要点

题 ? 房价上涨带动近期房租价格补涨

报 2018年中以来，以北上广深为代表的一二线城市住宅租金经历了一轮快速上

告 涨。三大原因：1）前期房地产价格上涨之后的租金价格补涨。2）一二线城市

— 房地产调控未有放松迹象，限购人群的购房需求暂时转化为租房需求。3）媒

证 体报道部分长租公寓运营商高价争抢房源，助推房价上涨。

券 ? 房租变化对CPI直接冲击较弱

研 CPI居住分项中，仅有“租赁房房租”中的“私房房租”子分类反应市场化租究 金波动，占CPI比重不足2%。CPI居住分项包括自有住房、租赁房房租、水报 电燃料、建房及装修材料（2016年后为住房保养维修及管理）四个子分类。其告 中占比最高的“自有住房”（2016年以后占比60%），中国统计局主要采用用户成本法进行估算，从历史走势看与房贷利率相关性较强，与市场化租金和房地

产价格联动性较弱；而美国、日本等发达国家采用租金等价法进行估算，与市

场化租金高度相关。

近期CPI“租赁房房租”分项同比涨幅并不大，与直观感受存在差异。一是由于该分项包括公房房租，其价格变动较为稳定；二是各省市房租变动存在分化，统计局样本部分或集中在房租涨幅较小的三四线城市。

房租上涨通过服务业价格对CPI形成间接冲击

房租上涨从成本端（店面和办公楼的租金成本、人力生活成本）影响服务业价格，进而对CPI形成间接冲击。CPI服务分项主要包括四类，合计占CPI权重21.94%。

回归可得，CPI租赁房房租同比变动1%，将滞后三个月影响CPI服务业分项同比变动0.9%；70大中城市二手住宅价格同比变动1%，大约滞后六个月影响CPI服务业分项同比变动0.1%。

预计9-12月CPI服务业分项可能维持2.6%左右的相对高位，但进一步冲高、甚至突破2017全年高点（3.3%）可能性不大。1）二季度以来70大中城市二手住宅价格仅从最低点4%小幅反弹至5%，大约影响CPI服务业分项同比上

涨0.1%。2）近期CPI租赁房房租同比涨幅并不大。往后看，下半年租房淡季来临，短期内租金价格再度大幅上涨空间较为有限。

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报告撰写人：孙付数据支持人：顾楚雨

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正文目录

房价上涨带动近期房租价格补涨 3

房租变化对CPI直接冲击较弱 3

市场化租金占CPI比重不到2% 3

各省市房租变动存在分化 5

房租上涨通过服务业价格对CPI形成间接冲击 5

图表目录

图1：北京租金与房价同比（%） 3

图2：深圳租金与房价同比（%） 3

图3：CPI居住分项子分类 3

图4：CPI居住分项子分类权重 3

图5：CPI自有住房主要处理办法 4

图6：CPI居住-自有住房同比与房贷利率相关性较大（%） 4

图7：CPI居住-自有住房同比与房地产价格相关性较弱（%） 4

图8：CPI居住-自有住房同比与市场化租金相关性较弱（%） 4

图9：CPI居住-租赁房房租同比与平均租金同比（上海，%） 5

图10：CPI居住-租赁房房租同比与平均租金同比（北京，%） 5

图11：全国部分城市平均租金及同比（元/平方米、%） 5

图12：住宅、办公、商铺租金同比变动趋势基本一致（北京，%） 5

图13：住宅、办公、商铺租金同比变动趋势基本一致（上海，%） 5

图14：CPI服务分项与租赁房房租相关性较强（%） 6

图15：CPI服务分项与房地产价格相关性较强（%） 6

图16：CPI服务分项同比（公布值与拟合值，%） 6

未找到图形项目表。

房价上涨带动近期房租价格补涨

2018年中以来，以北上广深为代表的一二线城市住宅租金经历了一轮快速上涨，引起了市场广泛关注。此轮一二线城市租金上涨原因在于：

前期房地产价格上涨之后的租金价格补涨。以北京为