20140903_宁波_维科馨院_营销方案_第四季度营销建议_陈世良、竺凤儿、尤俊榆.ppt

维科·馨院第四季度营销策略建议

总体营销策略具体实施措施营销阶段目标客户分析核心问题鉴定报告回顾项目本体项目竞争下半年走势预判宁波市场背景报告思路市场背景

Ⅰ-市场背景

小结：从2010年至今，宁波市六区住宅市场一直呈供大于求状态，2014年截至8月底供求比已过1.7，供求比不平衡严重。备注：2014年数据截止至8月30日。宁波市场供求分析

小结：2014年1-8月宁波市六区住宅市场整体供大于求，5、6月份新项目集中入市且呈现以价换量局面，7月底月限购取消带来8月份成交大幅增长。宁波市场量价表现

鄞州区各面积段销售情况月份首置90㎡以下首改90-144㎡再改144-180㎡高端180㎡以上成交均价（元/㎡）1月2026095189140182月721551619132853月951571031124514月2473121848116805月45110583958116876月4485581848111987月80599428128102718月471881308511921合计27914724210506——小结：鄞州区1-8月份各面积段销售主要集中在首置首改产品上，随着4、5月新增供应量集中入市及价格战的打响，逐月表现出量升价跌的局面，7月底限购放开，窗口期成交量上升显著，8月下旬随限购放松影响减弱，成交开始下行。备注：数据截止至8月24日区域市场销售情况

竞品名称产品线可售套数成交均价新外滩1号80-90㎡151590490-100㎡31014662100-120㎡12012860120-140园3期70-90㎡101888190-100㎡128977100-120140㎡3511728恒威国际城70-90㎡867778100-120㎡437853120-140㎡157858恒威君雅苑80-90㎡691141990-100㎡6512059100-120㎡3210903印象巴黎80-90㎡3——90-100㎡34310465100-120㎡11510353120-140㎡5310832嘉乐星城70-90㎡206875690-100㎡628673100-120㎡2099308120-140㎡1209553学苑名府70-90㎡2931046490-100㎡14010479100-120至8月30日，本案周边核心竞品的主力供应量主要集中在70-90㎡及90-100㎡，与本案主力户型127刚好错开，竞争较小；剩余可售库存120-140㎡主要为新外滩1号及印象巴黎和嘉乐星城三个竞品与本案127形成竞争。竞品市场库存盘点

2014年未来竞品项目入市横道图项目名称待推（套）产品线70-90㎡90-100㎡100-120㎡120-140㎡123456789101112预计开盘/加推时间嘉乐星城9913981052781682014.9印象巴黎398025288322014.10橄榄树——持销依云郡656000198待定晴园三期——持销君雅苑——持销新外滩1号356096342262014.9学苑名府247341427102014.9恒威国际城156486505621362014.9合计421212975951033760小结：竞品项目将在9-10月份进行集中加推入市，第四季度市场几无空白期；从入市竞品面积段分析：90-100㎡及120-140㎡产品线容量相对较小，竞争较小；竞品市场入市时间

项目名称各产品线去化情况开盘表现降价后/持销表现备注70-90㎡90-100㎡100-120㎡120-140㎡成交套数均价成交套数均价嘉乐星城3113150349500598932产品及价格无优势印象巴黎0108121101101050024010593产品优势明显及低价入市晴园三期151158261050117003458500小面积降价3000后成交急速攀升君雅苑422020036122988211000小幅降价成交效果不明显新外滩1号32311071381301700048112800降价4000后一周劲销300套恒威国际城20701323910078003787800低价入市小结：从竞品开盘及持销情况分析：低价入