201507_深圳_君成雍和园_营销推广策略及执行报告.pptx

;以其城市周边孤独

更需城市中心寻找存在感

关注与被关注，

再强者也有寄人篱下的烦恼;;;;豪宅标准？却难以形成;;;の误区市场徘徊;;;综合体为主要竞争模式，【形象高端、大盘规模、营销至上】特点明显;项目名称;;;;;;;一步到位豪宅体验;;豪宅体验;入户大堂打造需注重品质感的体现，采用落地玻璃窗及高品质石材凸显品质感，并设置休息阅读区、儿童区等多功能区域;豪宅体验;豪宅体验;豪宅体验;与校方成为战略合作伙伴，校方为项目业主分配学位，学位房能够给项目带来高附加价值，竞争优势更为明显；

在前期营销阶段可与校方合作，组织校园参观日，邀请项目客户前往学校进行参观，加深客户对项目的学位房概念，增强认可度;;;受政策影响，刚需首置/首改客户成为市

场需求的主流，成交主力;伴随城市发展，地铁交通成为驱动置业群体购房的首要关注因素;受片区升级挤压，企业白领、职员等基础群体成为置业主力军;受家庭结构影响，教育资源/学区房成为置业群体关注的核心要素;;;以潮汕地区企业主、个体户，从事行业为贸易、加工制造业、自营街铺的个体老板为主；宝安区居住的资深公务员群体为附；

他们是传统行业经营者，经过多年打拼，目前已略有成就，事业已不是他们生活的全部，开始追求家庭、生活，购买能力较强

具有多次置业经历；

对投资具有敏锐的眼光，看中宏观经济对于整体区域的价值带动作用（看到土地增值保值而非短期投资回报率）

购买目的：居住舒适度改善，关注子女成长环境，距离自己的生活圈子较近;;客群细分;客群细分;客群细分;客群访谈;客群访谈;;客群细分;客群细分;客群访谈;;客群细分;选择湾区沃土;黄金价值最后占有

城市梦想与发展文明完美呈现;不是宝安

是前海湾;;;我们并不是仅仅为了销售普通住宅产品;美国经济复苏致QE缩减

随着美国经济逐步从债务危机的影响中缓慢恢复，美国失业率数据也在稳步下降，当前已经下降至7%左右，在2013年12月份美联储会议上，美国宣布开始启动缩减QE计划，将每月购债规模从850亿美元缩减至750亿美元。而在2014年1月28-29日会议上，美联储宣布进一步缩减QE。自2014年2月起将QE规模再削???100亿至650亿美元,即每月购买300亿美元MBS和350亿美元国债(MBS和国债各削减50亿美元)。按每次会议削减100亿美元QE的节奏计算,则2014年10月将削减QE3计划最后的150亿美元。;解读：受信贷环境影响，2014年年初至今，已有九成银行提高首套房贷利率，而受CPI影响，预计全年信贷环境难言乐观，房贷紧张将成常态。房贷利率的提高无疑增加了购房者的购房压力，削弱其购房信心。;宏观环境;2014房产税征收最新消息：今年加快组建不动产登记局

在2014年全国国土资源工作会上，国土资源部副部长徐德明介绍，近期要尽快协调有关部门，建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，抓紧研究出台不动产统一登记条例，为全面开展不动产统一登记提供法律依据。

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，不动产登记制度的推行预示着房产税的一个最基本的政策基底形成了。如果说有一个不动产登记的话，房产的信息将会是可查的，有迹可循的。这样不仅可以调查到，你在一个城市的房产数量，还可以调查到在全国的数量，这样不仅可以针对不同的拥有房产数量的人进行区别化的调控，而且对于房产税来说，只有做到这个不动产的登记，才可以真正的实现房产税。;2014年房地产市场将呈扁平化发展，调控政策仍从严从紧，预计房价仍

将温和上涨;欲实现项目豪宅化标签

直面营销四大难点

;目前市场主流大盘营销策略分为三类;;;;;;;位置;;;;;;;;阶段目标分解;5月1日—7月1日，造势期;第一阶段

—造势期;第一阶段

—造势期;第一阶段

—造势期;第一阶段

—造势期;第一阶段

—造势期;第一阶段

—造势期;第一阶段

—造势期;8月1日——9月19日，蓄客期;8月;第二阶段

——蓄客期;第二阶段

——蓄客期;第二阶段

——蓄客期;第二阶段

——蓄客期;第二阶段

——蓄客期;第二阶段

——蓄客期;第二阶段

——蓄客期;第二阶段

——蓄客期;第二阶段

——蓄客期;9月20日——9月30日，开盘期;9月;第三阶段

——开盘期;第三阶段

——开盘期;10月1日——11月9日，楼王销售期;第四阶段

—楼王销售期;第四阶段

—楼王销售期;第四阶段

—楼王销售期;第四阶段

—楼王销售期;第四阶段

—楼王销售期;第四阶段

—楼王销售期;第四阶段

—楼王销售期;第四阶段

—楼王销售期;第四阶段

—楼王销售期;第四阶段

—楼王销售期;第四阶段

—楼王销售期;第二阶段

——蓄客期;11月1日——12月30日，公寓销售期;前海中心，湾区沃土;;11月;第五阶段

——公寓销售期;第五阶段

——公寓销售期;第五阶段

——公寓