20111019_合肥_中环城_近期营销工作调整计划.ppt

原因3——货源结构4●中环城国际公寓共700套房源，自4月30日正式对外销售开始，目前整体去化率为60%，剩余285套。其中A座剩余94套，B座剩余191套。●阻碍公寓进一步去化的主要原因为：自住客对挑高公寓的产品形态接受度较低；本项目公寓产品单价过高，同区域内其它项目的平层住宅产品总价较为接近，客户更倾向于购买住宅产品公寓——目前剩余285套，客户对于公寓产品形态接受度和价格有一定抗性项目8-12月份的销售目标为4亿元，低总价公寓是通过快速走量，实现销售目标的主力产品住宅是实现目标的重点和难点。A、B幢独栋商业和车位后期补货的重要货源，建议尽快推出内部货源优化组合，确保后期全部推出，冲刺4个亿销售目标解决策略：活动策略：大型活动和圈层活动，提升项目形象，周末旺场活持续开展价格策略:调整公寓住宅价格，后期价格策略小步快升推广策略：后期加大广告投放量，住宅和公寓分渠道专项推广，吸引市场关注销售策略:销售现场组织大户型产品培训，提升接待服务水准，同时给予置业顾问专项销售激励活动策略：大型活动和圈层活动，提升项目形象，周末旺场活持续开展销售策略:销售现场组织大户型产品培训，提升接待服务水准，同时给予置业顾问专项销售激励楼王形象全新出街，释放第二代大平层艺术官邸信息，同时向市场传递本项目168学区、中环购物中心开业信息。每周保持2-3版整版报纸，以新安、合晚以及安徽商报为主。网络广告以全屏和通栏为主，持续投放一个月，主力选择合房网和365地产网，同时提高软文更新频率，增加曝光率。网络：报纸：周二至周六每天保持40万的短信发送量，以定点短信投放为主，提高目标群体覆盖率。短信：线上推广楼王线下推广公寓近期全面更换户外、道旗、LED、灯箱片、电梯广告画面形象，以楼王信息出街，同时增加市中心和机场和高速出入口位置户外。公交站台，行销派单仍以公寓信息为主。户外：淡市下保持密集的推广量，线上以大户型住宅形象为主，线下以公寓信息为主，传递项目在售信息推广及渠道策略1针对项目周边的2所贵族学校（润安公学、中锐国际），在节假日学生家长接送学生时，进行派单；在校门口设置桁架广告；MBA班营销，针对合肥的安大、工大、科大的MBA班的高端客户，举办联谊会等形式进行营销。针对高档美容店、spa馆等养生场所资源挖掘：与美容院等场所合作，挖掘会员资源，发送短信，进行大户型推介，在吧台置放项目宣传资料，发放金钻卡。美容院可在售楼部内摆放宣传资料做为交换利用合作银行，针对存款20万以上的银行大客户营销，通过短信银行的短信平台给目标客户发送短信；合肥市区高端会所营销，明珠、天鹅湖五星级酒店等电梯或会所内部投放广告。针对大户型的客户特点，采取针对性较强的线下推广渠道推广及渠道策略1汽车站派单：针对本项目省内客户较多情况，建议在去往六安、安庆方向的汽车站安排派单DM直投：向省内县市政府和学校单位、合肥市高档小区进行专项DM直投，附带金钻卡一张行销派单：持续开展行销派单，在巢湖、六安等距离较近的地市派单根据外地客户情况，后期可安排落实外地巡展活动，以展台的形式宣传项目信息线下积极拓展渠道，充分利用派单、DM直投、外地巡展等渠道拓展客户，宣传项目信息推广及渠道策略1DM直投汽车站派单行销派单外地巡展住宅：88-112㎡产品共计24套，全部以6300-6500元/㎡的特价房形式对外销售。155㎡价格控制在86万左右，均价5600。130㎡产品共计19套，恢复表价至7300元/㎡，挤压155㎡销售。140、160、240㎡保持在10月份5日前水平，不做调整。公寓：A座调整前北向7400-7500元/㎡，B座均价8200元/㎡。建议A座价格南向不动，北向调整7600元/㎡，B座价格按8000/㎡调整，后期价格采取小步快调的策略，稳步上升公寓价格恢复至10月5日前水平，后采取小幅快调的方式，提升价格。住宅户型较大，提高130户型价格，挤压155户型销售。其他恢复至10月5日前水平。防止价格大幅调整，导致销售的大起大落价格策略2针对住宅举办大型营销活动和高端圈层活动，拔高项目的形象调性；针对公寓举办周末旺场活动活动策略3大型活动一：中环城豪门夜宴11月5日，五星级酒店宴请130㎡以上大户型业主，强化老带新奖励，促进销售行动要点：酒店预订，业主邀请，尊崇圈层宴会现场，同时举办“中环圈层会”成立仪式，向到场嘉宾颁布“中环王者VIP卡”，后期免费参加中环集团举办的各项圈层活