REITs手册基础篇(一)，REITs初探：快速起量的市场.docx

目录

TOC\o1-3\h\z\u公募REITs概念厘定及梳理 3

REITs分类 3

组织形式 3

经营模式 4

国内REITs法律架构 4

主体资质及管理模式 4

审批流程 5

款项限制 5

公募REITs投资者类型 5

国内公募REITs市场发展现状 6

政策梳理 6

国内公募REITs一二级市场情况 7

存量规模与一级发行 7

二级走势回顾 8

估值指标 9

风险提示 11

公募REITs概念厘定及梳理

基本定义：不动产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，以下简称REITs）指依法向投资者募集资金并主要投资于不动产项目，其产生的收益享有税收优惠，且大部分收益将分配给投资者的投资基金。可结合我国与美国对

REITs的相关文件或要求来看：

“主要投资于不动产项目”：我国要求80%以上REITs资产投资于基础设施资产支持证券并持有全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司100%股权；美国REITs要求至少75%总收入来自于租金、房地产融资抵押贷款利息或房地产销售，且至少75%总资产投资于房地产、现金或美元国债。

“收益享有税收优惠”：我国可通过搭建独特的股债结构以利息形式支付分红，从而于应纳税所得额中扣除；美国REITs分红部分可以在原应税收入中扣除。

“大部分收益将分配给投资者”：我国REITs基金收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；美国REITs要求每年以股东股息形式支付至少90%的应纳税所得额。

以上基本特征赋予REITs独特的产品优势：①给不动产投资者提供投资门槛较低、专业化程度较高的投资选择；②相较于其他不动产投资，REITs强制分红属性提供更稳定的现金流回报，以收益凭证持有资产份额流动性更强。

REITs分类

与一般的证券投资基金类似，REITs按照募资方式可以分为公募REITs和私募REITs，按照存续期限可以分为封闭式REITs和开放式REITs，目前我国

发行的REITs集中在封闭式公募REITs。我们重点对比REITs不同组织形

式和经营模式:

组织形式

根据组织形式的不同，REITs可以主要分为公司型REITs和契约型REITs，其中美国、日本主要采用公司型REITs法人主体形式，而我国主要采取契约型REITs法人主体形式。

①公司型REITs

本质：具有共同投资目标的投资者依据公司法组成的股份制投资公司，本身是独立法人。

运作：投资人具有双重身份（既是公司型REITs持有人、又是公司股东），所募集的股东资金交由第三方托管机构进行保管，通常委托外部管理公司对REITs进行运营（美国等国的法律框架下也可进行内部管理）。

②契约型REITs

本质：投资人、基金管理人、第三方托管人三方基于“信托合同”形成

的信托法律关系，其本身不是法人、而是虚拟企业。

运作：投资人通过购买收益凭证将资金聚集到资金池，由管理人对基金进行运营，托管人代表投资人利益监督管理人，同时保障投资人资金的独立性，取得的收益在扣除管理费、托管费、物业运营费等后将高比例的收益以分红方式分配给投资者。

图1：目前REITs主要有两种组织形式

公司型REITs

契约型REITs

资金性质

按照公司章程制度

信托法律关系

资金来源

投资者为股东

契约关系

与投资者关系按照收益凭证分配

与投资者关系按照收益凭证分配

利益分配 按照公司章程制度

按照具体股权比例分配

信托法律关系

数据来源：

经营模式

国内公募REITs按底层资产的经营模式可以分为产权类和特许经营权类。产权类REITs持有底层物业产权，收益主要来源于物业出租的租金回报和物业增值收益。特许经营权类REITs则通过一段时间的特许经营权收取费用，资产到期后往往需要移交底层资产，或者资产清算价值相对较低。进一步从底层资产类型来看，我国目前上市的公募REITs类型包括保障性租赁房、仓储物流、消费基础设施、园区基础设施、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、水利设施。

国内REITs法律架构

主体资质及管理模式

中国公募REITs遵循“公募基金＋ABS”模式，采用外部管理模式，以封闭式基金方式运营——公募基金不允许直接投资非上市公司股权，以公开募集的证券投资基金为载体，通过投资不动产支持证券（ABS）持有不动产资产，可借鉴公募基金多年来的管理经验，有效规避风险、有利于起步初期探索，契约型REITs最有利于低成本、高效率展开试点。

其中ABS持有项目公司时往往通过搭建特殊的股债结构以减轻所得税