房地产专题研究：什么是房地产新的发展模式？(202303).pdfVIP

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什么是房地产新的发展模式？

当前是我国进入新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局的关

键时期，房地产新的发展模式，是扩内需、转方式、调结构的重要支

点。2021年底中央经济工作会议针对房地产首次提出“探索新的发

展模式”。

什么是新模式？模式切换反映的是行为的变化。房地产新发展模式，

包括：一是市场参与者（消费者、企业、政府）新的行为模式；二是

房地产业继续发挥经济支柱作用的新内涵；三是新的行业基本制度。

本文探讨这三个维度。

◼房地产市场参与主体新的行为模式

1、消费者行为转变，由买房转向租购并举

过去居民住房消费以购房为主。一是自住需求旺盛，城镇化进程快速

推进，在过去很长一段时间内，我国处于住房短缺时期。二是房地产

投资属性强，房价持续上涨，全国商品住宅销售均价从1999年的

1843元/平方米上涨到2022年的10185元/平方米，年化增速7.7%，

核心城市房价涨幅更大。三是东方置业文化影响。四是住房租赁市场

尚不成熟，制度不完善，难以有效替代购房需求。

在大城市租房住逐步成为一种新选择。根据统计局七普数据，2020

年底北京、上海、广东、浙江城镇家庭户租房住比例分别为35.8%、

36.7%、50.4%、39.8%，大城市中租房住非常普遍，原因有四：一

是能更灵活地能满足各个群体的住房需求。对于高收入群体，虽具备

买房实力，由于工作变动，或是子女上学，都需要就近租房；对于中

等收入群体，以应届毕业生、自由职业者、外来务工人员等新市民人

群为主，是租赁市场的主要需求群体，租房能满足基本居住需求；对

于低收入人群，可选择租金较低的房源来满足住房需求。二是房价

高，还款压力大，租房住为买房过渡。大城市就业机会多，人才、资

本等要素更集聚，医疗、教育、基础设施等城市配套功能更完善，对

人才吸引力强，旺盛的住房需求支撑下房价高是必然趋势。对于刚就

业的大学生等群体来说，可通过租房缓解购房压力。三是多主体供

给，可选择房源类型更多。除了可选择市场化的个人房源、长租公寓

之外，还可以选择保障性质的保障性租赁住房、公租房、廉租房等。

2021年全国40城筹集保障性租赁住房94.2万套（间）、2022年预

计240万套（间）、“十四五”计划新增650万套（间）。四是住房观

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