房地产-房地产代建系列研究之二：代建行业市场发展规模测算(202202).pdfVIP

行业研究/房地产/房地产证券研究报告

行业专题报告2022年02月27日

房地产代建系列研究之二：

代建行业市场发展规模测算

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投资要点：

继2月15日我们发布《房地产代建系列研究之一：代建行业发展历史及政策回

顾》后，本文是代建业务第二篇研究报告。我们立足从行业总规模角度观测代

建业务未来发展趋势。

代建业务市场空间：政府工程。政府工程种类繁多，在此我们相对简单的将其

集中分为非房建类和房建设类。从目前发展趋势看，由于受到开发经验、资质

要求、企业属性等各类壁垒，代建企业进入非房建类领域存在难度。本文对于

政府类代建业务主要测算基于政府工程中的房建类业务，且集中在保障性住房

建设和城市更新业务。

1）保障性租赁住房的代建需求。我们根据“十四五”期间650万套的规划标准

进行测算，预计在此期间保障性租赁住房的工程合同总计将达到13650亿元。

假设市场渗透率为30%左右，管理费率为1%，“十四五”期间保障性租赁住房

类代建业务能到达年均8.19亿元左右收入空间。

2）城市更新业务。我们根据住建部全国16万个老旧小区，40亿平方米的数据

进行测算，保守估计代建业务在此块业务的市场渗透率为25%，管理费率在1%

左右，“十四五”期间城市更新类代建业务能到达年均200亿元左右收入空间。

代建业务市场空间：商业代建。商业代建测算中，我们主要划分为中小房企代

建市场和不良资产代建市场。

1）中小房企代建市场。我们根据2021年中国商品房市场销售规模18万亿元

的数据标准进行测算，预计未来中小房企销售规模在66950.24亿元上下。考虑

到代建企业的品牌优势和专业性，商业代建业务渗透率会相对其他业务更高。

我们预测代建在此块业务的市场渗透率能够达到60%左右。同时，按照商业代

建项目预计货值的3%-5%测算，我们假设代建的项目管理费率为4%。基于以

上假设，中小房企商业代建业务在未来能到达1606.81亿元左右的收入空间。

2）不良资产处臵市场。我们假设不良资产的比例在未来保持在8%左右，预计

未来房地产类不良资产总货值将达到18783.84亿元。考虑到目前市场上不良资

产数量以及监管层对化解债务的潜在决心，代建业务切入空间会相对较大。我

们认为代建业务在此块业务的市场渗透率可以达到60%。同时，按照商业代建

项目预计货值的3%-5%测算，我们假设代建的项目管理费率为4%。基于以上

假设，在假设3年不良资产处理完毕的前提下，该类代建业务在未来能达到年

均125.23亿元左右的收入水平。

代建业务市场空间：衍生业务。目前代建衍生业务对代建公司综合素质有较高

要求，同时还涉及物业运营、集中采购、项目设计和制图等诸多方向。基于业

务本身对企业综合素质要求比较高，我们暂时不做测算。

或达2000亿元市场总量。我们认为“十四五”期间代建业务的市场容量或将达

到2000亿元左右规模。商业代建中中小房企代建对整体测算空间影响最大。

风险提示。代建业务依旧间接受到房地产行业调控影响；代建业务与固定资产

投资规模相关。考虑总量规模，我国固定资产投资长期增速面临下行；监管层

对政府建设性支出监管处于从严趋势。

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明

目录

1.如何测算代建业务规模？4

2.代建业务市场空间：政府工程4

2.1住房供给侧改革：加速保障性租赁住房的代建需求4

2.2城市更新业务5

3.代建业务市场空间：商业代建6

3.1中小房企代建业务6

3.2供给侧改革：不良资产处臵成发展新机遇7

4.代建业务市