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深度研究房地产研究

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开年看地产系列

——二线城市房地产市场怎么走？

投资要点：

春节过后，二线市场有回暖吗？房价上涨了吗？小阳春可持续吗？

政策空间还有吗？

◼二线城市整体出现复苏迹象

春节之后，二线城市新房市场呈升温趋势。2月，30大中城市中二

线城市商品房成交面积同比27.94%。如果考虑过节影响，用节后可

比时间段看，节后一周，30大中城市中二线城市商品房成交面积迅

速回正，达5.7%。节后36天（3月6日），同比增幅维持在5.3%。

新房下定速度快于2022年四季度，房企周度去化速度创三个月新

高。

2023年开年二手房市场持续强劲。样本城市二手住宅成交套数从

2022年一季度-54.1%的同比恢复到四季度26.8%的同比。2023年

开年市场延续强劲，二手房1月成交量同比达7.2%。春节后一周，

南京、杭州、青岛等多地的二手房成交量同比都超过了100%，2月

样本城市成交量同比增幅151.9%。截至2月末，杭州2月27日二

手住宅成交225套，创近6个月单日新高；苏州1月13日二手住宅

成交362套，创6个月以来单日新高；南京1月13日二手房备案

515套，创2023年以来新高；成都2月24日二手房单日成交1127

套，高于当周日均成交套数35.5%。

价格止跌企稳。从国家统计局价格指数看，1月二线城市新建商品住

宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%，自2022年8月以

来首次止跌。从商品住宅销售均价看，2月销售均价18352.5元/平，

同比-3.4%。分地区来看，大部分地区价格上涨，长三角和珠三角地

区1月均价环比和同比均上涨，环渤海和中西部地区价格环比有所

下滑，但同比上涨。

以南京为例，楼市表现出明显的复苏态势。节后二手房市场迅速回

温，1月成交量同比为14.3%，超过去年同期水平，2月成交量同比

更是达到91.9%。2月成交均价同比下滑24.3%，环比下降12.5%，

达29353.4元/平，主要是由于交易结构变动，南京节后去库存速度

明显加快，尤其是江宁、江北板块的刚需、刚改需求得到充分释放，

拉低了商品住宅的均价。

《稳增长的四大基建发力点*夏磊》◼为什么节后出现小阳春？小阳春是否可持续？

——2022-05-06

《稳增长的专项债进度如何？*夏磊》春节后之所以迅速出现小阳春，主要是疫情积压需求释放，叠加一

——2022-03-22些扰动因素。具体来讲。一是积压需求集中释放，很多客户都是12

《从政策松到市场稳要多久？*夏磊》月前后集中储备，节后这波客户集中转化为成交。二是学区房因素，

——2022-03-135月之后这个因素会减退很多。

《服务新市民能否成为经济增长点？*夏磊》

——2022-03-07但是，小阳春基础并不稳固。一方面，疫情积压需求集中释放后，

《开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何*后面需求释放会回归到相对平稳的阶段。且此波脉冲式需求释放以

夏磊》——2022-02-14刚需、换房为主。后面月份预计以改善为主，成交周期会拉长。另

《开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何*夏一方面，传统持续性复苏视角下，一般二手房率先启动，随后传导

磊》——2022-02-12到新房。但此轮的“二手房-新房”热度传导顺畅度不及以往周期。

《开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何*夏以往的二手房热到新房热的传导链条，之所以能够实现，一是预期

磊》——2