某招商返租销售计划大纲.pdf

xxxx招商返租销售操作大纲与方案

前言

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水木年华经过系统整体筹划包装,从开盘销售到现在销售情况良好,在永春也造成

不小的轰动。住宅店面等去化极快,除一层几间以及二层1100多平方米店面外,现

所剩无几,为了把所剩局部迅速消化出去,特拟定本方案,供参考。

作为销售物业的水木年华现处于尾盘迅速扫尾阶段,工程的快速销售是本次工作

的前提,针对工程存在的各种优劣条件分析,只有采取出奇的策略才能完美完成任

何。在对永春的经济结构、人口综合分析、消费习惯、工程剩余物业特性及周遭

环境等因素,并经严谨的、科学的分析建议将本工程二层做成永春独具品位的集休

闲、娱乐、保健为一体的时尚娱乐中心的可行性非常大。

商业物业的操作,在市场面上要力求地段、品类、模式、格局、竞争优势五点一线。

在操作面上要力求招商、经营、销售策略、销售方式、销售控制五点一线,我们统

称其为“十位一体商业营运法则〞。

商业成功应到达“五赢〞,即“开发商、经营者、管理者、消费者、营销者〞五赢,

为到达五赢,商业操作需环环相扣,紧密部署与团队操作与资金投入缺一不可。

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第一章招商经营原则

招商目的

1、为了促进工程剩余单元的快速去化,资金快速回笼；

2、加热、营造工程的商业气氛,提高商业物业的附加值；

3、招商引进意象商家,籍此拉升工程投资价值内涵,增强投资者的投资信心。

招商经营策略

根据现实情况,专案组对本案的推案策略,经过讨论拟定两套方案：

备选方案1：二层拟分割,返租销售的策略作为本工程的营销推广手法。带动一层独

立店面的迅速去化,以及本工程住宅局部的投资价值。

备选方案2：二层返租与整体销售组合。

备注：以上两种方案,在销售执行过程中相互结合运用,利用客户进行相互间

的挤压,做到虚实结合,亦真亦假促进销售。

原则

招商工作是一项讲求系统策略与统筹执行的工作,很大程度上取决于团队的协作与管

控,同时取决于团队的信心、执行力与谈判、沟通的能力。成功的招商在于策略把握

与执行手法与效率,归纳而言包括策略、组织、布署、流程、人员配合执行等五个方

面工作因素。

现将招商定位与布署简要的提供如下：

一、工程定位

水木年华二层商业局部定位为——时尚娱乐中心

二、产品功能规划

一层：设置一豪华大堂

二层经营业种：中小型自助KTV、足浴城、淑女馆、桑拿、推摩中心等。

商业档次：中、高档

三、产品之设计规划

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规划原则是,打破常规将投资置业消费层面扩大,实现大局部投资者的最大寄望：低投

资高回报；低风险高收益；长线投资,短期即可获利。

针对于上述的因素,我们经过反复研究制定出一套能使开发商、投资者、经营者、消

费者实现四赢的策略：

1、二层销售主力面积控制在25-35㎡之间；一层店面继续照原有价格销售,根据

二层返租销售的效果适当提价销售即可。

2、创造永春商业物业投资回报新起点,平均年回报率8%,回租期限3年；

3、投资客购置店面,即可将3年回报（总价的24%）折入首付款,实现低投入、

低风险；（待定）

4、特优条件引进知名经营商家入驻本工程,提升工程品质。

四、客户定位

客户分为两大类：经营者与投资置业者

经营者：以本地商家为主

投资置业者：外埠投资（或炒家）,以厦门、泉州为主

本埠投资（或炒家）,主客源定向于政府官员、企业主、高收入者

五、价格策略

1F：销售价格遵照原先制定的销售价格表。

2F：销售均价由原来价格表制定的1500元/㎡提升到1700/㎡,除返租本钱实际收

益为均价万/㎡。