执行中承租人的租赁权及优先购买权.pdfVIP

执行中承租人的租赁权及优先购买权

本文是财富传承君之道的第162期文章

全文共计3336个字，阅读完约需6分钟

强制执行房产时，承租人可能会基于租赁合同提出执行异议，要

求保障自己的租赁权及优先购买权。债权人与承租人的权益可能会存

在冲突，因此多项法律法规对此作出规制，以期解决此类冲突。作为

承租人，如果想要保障自己的租赁权或优先购买权的，应了解此类规

定并积极采取相应措施。

一、租赁权的保障

（一）抵押或查封前成立的租赁关系可以继续履行

依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应

用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中

查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理

执行异议和复议案件若干问题的规定》及《中华人民共和国担保法》

及其司法解释：

(1)抵押人将出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合

同继续有效。

(2)抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受

让人不具有约束力；房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人

请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。

(3)被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权

利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经

人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的

行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有

或者排除其妨害。

(4)承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，

在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不

动产的，人民法院应予支持。（可参见广东省高级人民法院（2016）

粤执复255号一案）

(5)承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行

的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，

人民法院不予支持。

承租人在租赁房屋前已经知悉租赁房屋已设立抵押或被查封，其

仍坚持承租的，说明其自愿承担该等风险，其租赁权将难以得到保障。

（二）租赁权不能阻碍执行

在最高人民法院（2015）民申字第16号一案中，中信银行的抵

押权设定在先，舒心门业所持租赁合同签订在后，因此无论该租赁合

同是否合法有效，舒心门业的承租权是否合法存在，都不能产生阻却

人民法院对案涉土地使用权及房屋予以执行的法律效果。舒心门业以

其享有合法承租权为由，要求停止人民法院对抵押物执行的申请再审

理由不能成立。

在湖州市中级人民法院（2015）浙湖执复字第13号一案中，异

议人天空租赁公司作为承租人，其继续承租涉案厂房的相关权益，该

院已通过“带租拍卖”的形式予以了保护，故其要求中止本案执行的

异议请求，于法无据，该院不予支持。

二、优先购买权的保障

依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇

房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人出卖

租赁房屋的、出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，

应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权

利。

（一）承租人对部分房屋的优先购买权

最高人民法院《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房

屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号）认为，

此类案件可以从以下两个方面综合考虑：

1.从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其

他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应

仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分

是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋

享有优先购买权。

2.从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的

部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的

全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购

买权。

（二）法院拍卖前应当尽必要调查、通知职责，否则违反执行程

序

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的

规定》第十条“执行人员应当对拍卖财产的权属、占有使用情况进行

必要调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”、

第十四条“人民法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认的收悉

的适当方式通知当事人和已