蓝湾2009年推广策略.docxVIP

BETTER升级

BETTER

2008年，是不平淡的一年。

全球经济面临大考验，美国次贷危机引发的全球金融风暴的冲击，股

市大调整、政策调控、银根紧缩、市场观望等一系列问题的困扰，国家四次调整银行贷款利率,11月1日国家实行的地产新政，地产市场重

新洗牌，中国房地产面临从顶峰到谷底的转变。

市场在变，游戏规则在变，对于消费者需求的洞察，是一切工作的前

提，而我们如何在当前的情况下，去寻找一条营销的

制胜之道？

第一章竞争分析

先看一下，我们最近对大连的小户型地产市场的调研资料…

小户型公寓调研

城市公元：起价9500元/平，最高10700元/平

含精装修1500元/平，开盘优惠150—200元/平

推出房源为3—9层，面积40—120平，4梯12户

层差50—100元/平，得房率73%，物业费2.6元/平11月30日开盘，销售80套，70年产权

华阳风尚：均价8500元/平，清水，层高2.9米

1、2号楼33层，起价8000元/平，面积为50、80、90平

3、4号楼9层，起价9000元/平

得房率75—82%，物业费1.35元/平

6月20日开盘，已销售50%，70年产权

机车佳苑：起价7888元/平，清水，均价8500元/平定金5万元，优惠200元/平

面积40—120平，样板间1月开放，70年产权

沿海国际：起价10880元/平，均价13800元/平，最高18800元/平，含精装3000元/平，面积40—90平，还有150—300平的得房率72—77%，40年和70年两种产权

中海华庭：起价7500元/平，均价9000元/平，含精装1500元/平面积50—110平，11月30日开盘

一期推出110套，销售85%，70年产权中心裕景：起价16000元/平，含精装3000元/平

面积68—150平，得房率75%，物业费3.5元/平7月8日开盘，销售200套，70年产权

东方星海：起价9300元/平，不含精装，精装和全品装修另外计算精装是1700元/平的标准，全品装修是2500元/平的标准面积40—158平，得房率78%，物业费2.9元/平

一期4月27日开盘，二期11月8日开盘优惠：一次性9.7折，贷款9.8折

销售一期75%，二期25%，70年产权

颐和香榭：起价12650元/平，均价14300元/平，含精装1700—2000元/平面积45㎡—180㎡，得房率78%，物业费2.5元/平

优惠：一次性9.8折，销售75%，70年产权花样年华：起价12000元/平

含精装南向2500元/平，东西北向1000元/平面积20—60平，得房率75%，物业费3.5元/平优惠100元/平，70年产权

通过市场的情况,发现地产市场已经低迷了很长的时间了，卖的好的

项目也是大部分在开发商都采取降价或者优惠的政策的情况之下，

消费者的刚性的居住需求而产生的购买。

下面，

我们来具体分析一下.蓝湾公寓和现在市场上的同类小户型的比较:

现在市场上的小户型产品大部分是70年产权，以居住功能为主。

在城市中心的公寓可能香榭里和城市公元的感觉是相近的。

沿海中心公寓和东方星海的精装公寓是相近的。

它们都属于城市中的小户型，享受成熟的配套设施。价格和生活的感觉都是相似的，蓝湾公寓和他们对比，蓝湾公寓现在的均价是

11000元，含精装。这样说来，从价格和硬件方面上，蓝湾并没有

强有力的优势。

那么,蓝湾的优势究竟在那里?

蓝湾的优势在于品牌---环境---产品.

蓝湾社区的优势是瞩目的，不论是在别墅和公寓,它所引领的生活

的方式，是明显的区别于城市中的房子，它旗帜鲜明的提出了一个

正在形成的新的美式社区的居住概念.

能够购买蓝湾的人,一定是对亿达品牌有很高的忠诚度,在当前的市场下,从时代广场开业来看，现在并不是没有消费市场，也并不是

没有购买力,而都是消费人群卖涨不买跌的持币观望的态度,

所以现在的情况下,抗跌性、保值性是买家的决策基础，这样说

来，其实越是大的品牌越是具有抗跌性,所以坚定消费者对于产品

的信心是达成至关重要的因素.

蓝湾不论是公寓还是别墅，它的核心的价值：

一句话：是美式的生活社区的已经形成的生活氛围

它区别于城市中心任何的项目,实现了一部分人对于居住概念的转

换，满足了部分人对于居住的梦想，海边的度假的房子，脱离城市的喧哗，享受自然的讯息，儿时梦想的实现，提升自己身份感,甚至找到

精神上的归属感……这里，属于对生活品质有着极高要求的人的理想

居所。

那么，我们的目标受众到底是什么样子的人？

第二章目标受众

梳理下我们的思路，一切从现实出发：

是让没有钱的人购买蓝湾？(不可能)

让有钱的人购买蓝湾？(他们如何选择)

什么样的有钱人能够来购买蓝湾？

选择市中心的小户型还是选