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百学须先立志。——朱熹

物业管理风险内容及防范措施

一、风险的概念和构成要素

风险是指因未来的不确定性所带来的可能损失，是收益或结果偏离期望

值或平均值的可能性。

风险由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。

二、物业管理风险的内容

物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管

理的风险。

早期介入的风险

项目接管的不确定性带来的风险

专业服务咨询的风险

前期物业管理的风险

合同期限

合同订立的风险

合同执行的风险

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业主使用物业、接受服务中发生的风险

(1)

物业违规装饰装修带来的风险。

(2)

物业使用带来的风险。

(3)

法律概念不清导致的风险。

物业管理日常运作过程中存在的风险

(1)

管理费收缴风险。

(2)

替公用事业费用代收代缴费用存在的风险。

(3)

管理项目外包存在的风险。

(4)

物业服务员工服务存在的风险。

(5)

公共媒体在宣传报道中的舆论风险。

(6)

公用、共用设施设备风险，包括消防风险等。

三、风险管理的方法

(一)风险识别、风险评估的概念

风险的识别是管理风险的第一步，即识别整个项目过程中可能存在的风

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风险的评估，是应用各种概率与数理统计方法，测算出某一种风险发生的

概率，估算损害程度。

项目管理的过程中，对以下风险需要评估、管理：

0有很大影响或发生的概率很高的

0影响不大但发生的概率很高的

0有很大影响但发生的概率很小

0可以被管理的风险。

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（二）风险识评估的方法

评估的主要因素包括：风险影响、风险概率、风险值。

评估的方法主要有定量分析方法、直观评价法、经验评价法和fmea分析方

法等，上匕较常用的是定量分析方法。

定量分析方法是定量计算每一种危险源所带来的风险所采用的方法。

其公式为：d=Iec

式中：d—-风险值；I--发生事故的可能性大小；e—-暴露于危险环境的频

繁程度；c--发生事故产生的后果。

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（三）风险的应对

风险应对包括以下几种基本类型。

1.风险回避策略

凡是风险所造成的损失不能由该项目可能获得的利润予以抵消时,企业采用

回避、退出、不参与、不介入的对策，避免风险是最可行的简单方法。

例如不进行某项投资，就可以避免该项投资所带来的风险。又如目前不少企

业经过评估，退出一些涉及过多精力、影响品牌、经济效益不好的老旧社区

物业管理。

避免风险的方法具有很大的局限性，一是只有在风险可以避免的情况下,避免

风险才有效果；二是有些风险无法避免；三是有些风险可以避免但成本过大；

四是企业消极地避免风险，会使企业安于现状，不求进取。

2•风险控制策略（预防）

控制风险主要有两方面意思：一是控制风险因素，减少风险的发生；二是控

制风险发生的频率和降低风险损害程度。

比如，企业管理决策是有一项有风险的活动，对此企业显然不能回避，只能

通过建立决策程序、决策制度来降低决策的风险水平。