2025年房地产行业年度策略：周期拐点已至，结构性复苏一触即发.docx

东吴证券研究所

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内容目录

我国房地产市场已超跌，本轮周期拐点可期 6

商品房销售较本轮周期高点已下滑超45%，11月单月同比已经转正 6

全国房地产市场销售仍然低迷，11月单月销售数据已回正 6

新开工面积继续下滑，商品住宅库存仍处高位 7

参考海外发达国家周期经验，我国房地产市场已进入过度调整阶段 9

我国当前房地产市场主要增长动能与日本90年代初期较为接近 9

相较于日本90年代初期，我国房地产核心指标已进入过度调整阶段 11

从住宅投资占GDP比重看，我国房地产市场已有调整过度迹象，但触底反弹仍需进一步观察 12

从房地产增加值占GDP比重看，我国房地产市场已超调 13

2025年房地产市场复苏路径 14

政策仍有空间，多措并举促进房地产市场止跌回稳 14

海外复苏路径参考 15

我国政策路径复盘及政策展望 17

市场在分化中复苏，二手房有望率先修复带动新房市场企稳 20

新房销售区域分化明显，东部为市场成交的主力军 20

市场点状修复，一线城市企稳后逐步传导至低能级城市 21

二线城市中，具备基本面实力的核心城市和已经历充分调整的城市有望率先企稳

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二手房成交企稳是带动行业走出本轮周期底部的核心力量 28

我国二手交易指标大幅提升，但较海外发达国家仍有一定差距 28

新房销售仍然负增，二手房成交已出现企稳趋势 31

“刚需买二手，改善买新房”的市场趋势逐渐形成，二手房成交率先企稳有望带动置换链条成为本轮周期修复的核心力量 32

本轮行业调整中，投资的修复滞后将明显长于以往周期 34

高库存和保交楼遗留问题亟待解决 36

行业核心指标预测 37

中性预测2025年商品房销售面积为9.1亿平方米，同比下降6.7% 38

新房销售规模预测 38

二手房销售规模预测 41

中性预测2025年土地购置费为3.2万亿元，同比下降10.0% 42

中性预测2025年房地产开发投资额为8.9万亿元，同比下降10.3% 43

投资建议 47

风险提示 48

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图表目录

图1：2012年以来商品房销售面积及同比增速 6

图2：2012年以来商品房销售额及同比增速 6

图3：2023年以来月度商品房销售面积及同比增速 7

图4：2023年以来月度商品房销售额及同比增速 7

图5：2014年以来商品房月度销售面积（万平方米） 7

图6：2014年以来商品房月度销售额（亿元） 7

图7：2012年以来商品房新开工面积及同比增速 8

图8：2012年以来商品住宅新开工面积及同比增速 8

图9：2023年以来商品房月度新开工面积变动 8

图10：2023年以来商品住宅月度新开工面积变动 8

图11：房地产住房库存计算方式 9

图12：2012年以来商品住宅库存面积（万平方米） 9

图13：2012年以来商品住宅库存去化周期（月） 9

图14：中国和日本人口老龄化情况 10

图15：中国和日本主力置业人口占比情况 10

图16：中国和日本居民杠杆率对比 11

图17：中国和日本主力置业人口占比情况 11

图18：中国和日本商品房销售变动对比 11

图19：中国和日本商品房新开工面积对比 11

图20：1960年以来日本房地产投资和住宅投资占GDP比重情况 12

图21：2002年以来中国房地产开发投资额和住宅开发投资额占GDP比重 12

图22：中国房地产业增加值占GDP比重 14

图23：日本房地产业增加值占GDP比重 14

图24：美国联邦基金目标利率 15

图25：3轮QE将美联储资产负债表扩大 15

图26：不同区域商品住宅销售面积和销售额增速 21

图27：不同区域商品住宅销售面积和销售额占比 21

图28：不同城市能级冰山指数月环比变化 21

图29：不同城市能级冰山活跃指数变动 22

图30：2024年9月以来冰山指数月环比变动 23

图31：2024年以来冰山指数同比变动 23

图32：2024年以来冰山活跃指数变动 2