房地产行业2025年心怀期待的一年.docx

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内容目录

一、政策面：行业定调显著转向宽松政策望延续 5

政策回顾：行业定调显著转向政策落地节奏及力度显决心 5

政策展望：宽松政策望延续推动库存去化供需企稳 7

二、基本面：政策推动销售转暖行业进入底部区间 8

销售：两轮政策持续推动销售同比呈修复趋势 8

价格：以价换量去库在先政策推动降价趋缓 9

投资、新开工、竣工端仍承压 11

拿地：拿地规模整体收缩年末房企加大拿地力度 12

库存：以销定产推动库存压减销售走低去化周期提升 14

核心矛盾：估值重塑驱动价值波动供需再平衡驱动价格筑底 16

基本面展望：心怀期待的一年 20

三、房企端：贝塔以外分化显现弯道机会或再现 24

销售拿地：历时三年分化阿尔法差异开始逐步显现 24

经营业绩：24年业绩承压 28

经营展望：短期盈利仍有压力建议优先关注销售拿地转变 30

四、市场端：政策赔率驱动修复预期主导交易机会 31

行情回顾：政策驱动下行业估值及预期修复 31

行情展望：继续交易行业预期及兑现把握行业拐点个股机遇 34

五、投资建议 35

六、风险提示 36

图表目录

图1：房贷利率变动 7

图2：房贷利率及公积金贷款利率变动 7

图3：全国商品住宅销售面积及增速 8

图4：全国商品住宅销售金额及增速 8

图5：重点城市新房成交量及增速 9

图6：重点城市二手房成交量及增速 9

图7：2024年1-11月主要城市商品住宅累计销售同比增速 9

图8：商品住宅销售价格变动 10

图9：70个大中城市住宅价格指数变动 10

图10：统计局新建商品住宅价格指数同比 10

图11：统计局二手住宅价格指数同比 10

图12：房地产开发投资完成额及增速 11

图13：房地产开发资金来源及增速 11

图14：房地产开发资金来源细分项目及增速（亿元） 11

图15：全国房地产新开工面积及增速 12

图16：全国房地产竣工面积及增速 12

图17：近年300城推出及成交土地规划面积及同比 12

图18：近年300城土地出让价格、土地出让金及同比 12

图19：2024年1-11月300城推出及成交土地规划面积及同比 13

图20：2024年1-11月300城土地出让价格、土地出让金及同比 13

图21：前三季度40座城市土地出让金同比增速 13

图22：全国商品住宅待售面积及增速 14

图23：2024年11月50城商品住宅供求比 15

图24：2024年1-11月50城商品住宅供求占2023年全年比例 16

图25：43城商品住宅库存及消化周期 16

图26：租金收益率及十年期国债收益率走势 17

图27：主要城市及全国租金收益率走势 17

图28：全国城市人均住宅建筑面积及同比增速 18

图29：租金与十年期国债收益率差值及商品房销售面积同比 19

图30：部分城市租金收益率及二手房价格 20

图31：2024年制约居民置业的主要因素 21

图32：2000-2024年商品房销售面积及价格同比 21

图33：21年7月-24年10月月度商品房销售面积及价格同比 21

图34：克而瑞百强房企全口径销售额及增速（亿元） 25

图35：克而瑞百强房企全口径销售面积及增速（万平方米） 25

图36：50家房企全口径销售额及增速（亿元） 25

图37：克而瑞百强房企拿地金额及增速 27

图38：克而瑞百强房企拿地强度 27

图39：A股地产板块营收增速（算术平均） 28

图40：A股地产板块毛利增速及毛利率（算术平均） 28

图41：A股地产板块三费费率（算术平均） 29

图42：A股地产板块资产减值及增速（算术平均） 29

图43：A股地产板块净利润（算术平均） 29

图44：商品房销售价、土地成交价及A股地产板块毛利率 31

图45：申万地产指数及商品房销售面积走势 32

图46：2001年至今申万一级行业历史最大跌幅及下跌天数 32

图47：2024年A股上市标的涨幅TOP10(%) 33

图48：8月29日-11月7日个股涨幅及对应市值 33

图49：8月29日-11月7日个股涨幅及对应估值 34

图50：历史三轮地产行情不同阶段申万地产指数涨跌幅 34

表1：2024年主要地产相关政策一览 5

表2：货币化安置影响测算 7

表3：全国商品住宅已开工待售库存及去化周期 14

表4：考虑摩擦成本及折旧租金收益率计算 18