房地产行业2025年度策略报告：回稳坚决，化债与新生.docx

正文目录

政策复盘：止跌回稳信心坚决，政策加码方向明确。 6

首提“止跌回稳”意义重大 7

限制性政策几乎全部取消，鼓励性购房政策持续出台 10

税费优化正式落地，一线城市取消普宅标准 15

收储存量房加速推进，资金支持不断加大 16

回收闲置用地可行性更高，后续资金支持规模可期 18

城中村改造稳步推进，内需将获显著补充，供需结构有望优化 22

量价表现：量价调整到位，支撑不断显现，量升价稳趋势有望延续 23

量不悲观，新房或已超调，二手韧性较强 23

住宅换代释放可观需求，四代宅引导改善客回流 28

房价充分调整，已接近合理估值 35

债务化解：重组、化债进展不断，部分民营房企逐步走出债务泥潭 38

房地产行业偿债高峰期已过，存量融资成本不断下探 38

类型一：公开违约，债务重组 40

类型二：走出泥潭，困境反转 42

类型三：行稳致远，持续优化 44

盈利能力：高地价项目结转+充分减值→聚焦核心城市+售价触底 45

盈利能力承压原因一：高地价项目结转 45

盈利能力承压原因二：计提减值充分 46

盈利能力触底逻辑一：投资聚焦核心城市，利润空间具备确定性 47

盈利能力触底逻辑二：销售均价触底，后续减值空间有限 48

商业地产：稳地产促消费，消费+地产助力房企穿越周期 49

商业地产市场进入存量时代，行业格局相对稳定 49

主流商业品牌战略定位各不相同，竞争程度有限 51

大力提振消费的定调下，行业整体租金出租率有望持续上升 57

三四线城市消费更加活跃，建议重点关注新城控股 58

2025展望：二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底修复 62

销售端：中性假设下，2025年商品房销售同比-7.1? 64

供给端：中性假设下，2025年新开工/竣工同比-15.0? 65

投资端：中性假设下，2025年开发投资完成额同比-8.4? 66

二手端：中性假设下，二手住宅成交同比+8.3/住宅合计成交同比+0.8? 67

企稳仍需传导，局部修复有望扩散 68

投资建议 70

风险提示 71

图表目录

图表1:近年以来重要政策与表态时间轴 6

图表2:本轮周期政策环境与2014年周期对比 6

图表3:止跌回稳是中央层面的首次表述 7

图表4:商品房量价走势高度一致，销量的止跌离不开房价的持续企稳 8

图表5:本轮政策力度较为充分，财政政策空间较大 9

图表6:9月29日后，一线城市限购政策陆续放松 10

图表7:24年5年期及以上LPR累计下调60BP 11

图表8:增量住房贷款加权平均利率达历史最低水平 11

图表9:全国各城陆续推出住房“以旧换新”政策 11

图表10:上海“以旧换新”项目持续扩充 12

图表11:全国各城陆续恢复购房落户政策 13

图表12:长三角珠三角核心城市购房落户城市清单 13

图表13:2023年来，多地出台了力度不等的购房补贴政策 14

图表14:分能级城市契税调整前后对比 15

图表15:保障性住房再贷款细节 16

图表16:24年5月开始，中央频繁强调积极支持收储 17

图表17:2015年财政政策的发力正式结束了该轮下行的地产周期 18

图表18:支持回收闲置用地政策梳理 19

图表19:运用专项债收购存量闲置土地解决了资金“卡点” 19

图表20:广州收回越秀地产部分地块详情 20

图表21:截至24Q3，22城2021-2023年成交涉宅用地未动工统计 21

图表22:2023年以来城中村改造相关政策梳理 22

图表23:24年二手房销量有望较21年翻倍 23

图表24:住房总交易（新房+二手）近年维持平稳 23

图表25:新房销量已跌破中长期中枢（11亿㎡），反映出当下的过度悲观预期 24

图表26:中长期商品房销售面积中枢测算 25

图表27:全年二手住宅销售面积预计达7.8亿㎡（yoy+10?，较22年销量翻倍） 26

图表28:我国二手房销售占比不断提升 27

图表29:日本2022年二手房成交占比达63.2? 27

图表30:四代住宅的演变 28

图表31:住宅1.0-3.0示意图 29

图表32:住宅4.0之空中户属庭院住宅 29

图表33:住宅4.0之空中共享园林住宅 30

图表34:我国第四代住宅的发展历史 30

图表35:成都七一城市森林花园实景图 31

图表36:2023年以来地方政府关于第四代住宅的支持政