房地产行业月度分析报告：11月新房成交同比转正，民企土拍参与度提高.docx

正文目录

TOC\o1-2\h\z\u地产行业跟踪框架回顾 5

土地市场：土地市场热度提升，民企土拍参与度提高 6

市场销售：单月成交同比转正，带看热度保持高位 8

新房销售：11月新房成交面积创年内新高，单月成交同比转正 8

二手房销售：二手房成交同环比均增，带看热度保持高位 10

项目去化：年末房企推盘增加，去化率同环比齐增 13

多项目得房率超100%，“取消公摊”开始落地 14

行情复盘 16

地产板块11月行情复盘 16

重点房企估值修复节奏 17

投资建议 18

风险提示 19

图表目录

图1：本轮周期修复路径推演 5

图2：全国300城住宅用地供求情况 6

图3：重点30城商品住宅成交面积及同比 8

图4：百强房企单月操盘金额及同比 8

图5：2019-2024年百强房企单月销售情况 8

图6：全国房地产行业新房当月销售面积 9

图7：全国房地产行业开发投资完成额 9

图8：全国房地产行业新开工及竣工当月成交情况 9

图9：全国房地产行业新开工、竣工及施工累计同比 9

图10：2024年1-11月北京市单月二手房成交套数及环比 11

图11：2024年1-11月上海市单月二手房成交套数及环比 11

图12：2024年1-11月深圳市单月二手房成交套数及环比 11

图13：2024年1-11月杭州市单月二手房成交套数及环比 11

图14：重点50城冰山活跃指数 11

图15：重点50城冰山房价指数环比 11

图16：2024年上半年70个实得率超100%项目的城市分布情况 15

图17：申万房地产指数变化情况 16

图18：2024年11月A股典型房企涨跌幅 16

图19：2024年11月H股典型房企涨跌幅 16

表1：2024年11月22个重点城市溢价超10%地块 7

表2：重点18城二手房销售情况 10

表3：部分重点城市项目开盘平均去化率变动情况 13

表4：重点城市发布“高品质住宅”相关政策情况 14

表5：部分典型A股房企PB估值 17

表6：部分典型H股房企PB估值 17

表7：重点公司估值情况 18

地产行业跟踪框架回顾

在5月4日发布的深度报告《打破负循环，探寻修复路径》中，我们推演了本轮周期的修复路径，核心观点如下：

2024年我们看到政策在化解风险方面做了更多具体的部署，与2022－2023年政策相比，对房地产项目的融资支持有实质性的进展，此外还开始了现房库存的收购工作。我们认为，化解风险是打破行业负循环的第一步，但要形成良性循环还需要更多政策在增强需求购买力和改善需求预期方面发力。

增强需求购买力：财政发力推动工程落地+降低购房成本

房地产产业链条长，涉及就业人口多。“三大工程”及地下管网工程的落地需要财政持续发力，实物工作量落地可以起到“以工代赈”的效果，增加就业岗位，拉动居民收入，稳定收入预期，正向作用在提升市场购买力上。此外，在购房成本降低方面，我们认为房贷利率的下降幅度可参考与GDP的轧差，税费减免和个税抵扣上限的提升等降本措施也能够间接提升购买力。

改善需求预期：保交楼+去化库存+双轨制

首先，在恢复购房者对期房信心上，我们认为保交楼政策在2024年还需持续。其

次，参考2000年海南房地产市场兴衰情况和救市政策，我们认为政策发力去化现房和土地库存，促进供需平衡有利于市场加速修复，2024年在回收现房库存和闲置土地、优化土储供应上仍具备优化空间。第三，在改善需求侧对房产价值长期预期方面，我们认为在双轨制下可以推动中高端商品房（好房子）回归市场化机制，并给予开发建造高品质住宅更多政策倾斜（例如优化户型得房率、降低拿地间接成本等）。

在行业及房企估值的修复路径关注指标上，我们将主要观点总结如下：

①在跟踪行业基本面修复方面，我们认为可主要关注三方面：成交量修复看带看量，房价修复看抛压力度，带看和量价修复持续性要看3个月。

②在行业修复的传导链条方面，我们认为本轮周期应率先关注核心城市土地价格--高端新房售价和销售情况--二手房销售情况--新房整体销售修复情况。

③在估值修复节奏上，我们认为，地产周期产生拐点后，第一阶段估值会先修复悲观预期，估值参考2023H2时期，第二阶段是资产价格修复，龙头房企估值参考2022年时期，第三阶段是参考周期下行前行业较稳定时的估值（龙头公司有溢价）。

图1：本轮周期修复路径推演

资料来源：

土地市场：土地市场热度提升，民企土拍参与度提高