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完善我国居住权制度的建议综述

（一）居住权一般规定的完善建议

1.扩大居住权人的范围

我国《民法典》规定的居住权的主体范围太过于狭隘，仅仅把居住权人限定为合同和遗嘱规定的本人，考虑不够周全，在司法实践当中也容易引起尴尬局面。纵观域外法律当中对于居住权主体的规定，我们不难发现其范围更加人性化，更好应对现实状况。例如根据《法国民法典》如果居住权人对房屋享有这项权利时并没有结婚，后来又结婚的，其配偶和子女也可以在该房屋与居住权人同住。《德国民法典》里的居住权人也不限于本人，还包含其家属和其他家庭护理人员。《意大利民法典》中甚至还额外规定了婚生子女的范围。我国民法也应采纳上述观点，扩大居住权人的范围，将与居住权人密切相关的人，例如丈夫、妻子、子女、家庭护理人等纳入其中。法官还应当根据法律规定适当自由裁量，承认个案当中的一些人享有居住权。

扩大居住权人的范围的好处有三：首先，更符合现实需求。享有居住权的权利主体很少是一个人，往往都有其家庭成员，如果这样贸然的切断居住权人与家属的亲密关系，不符合我国所提倡的伦理价值观。其次，如果仅仅将居住权的范围界定为法律意义上的配偶与子女，那些原本居住在房屋中的人生活难以保障，房屋的居住权人对他们有抚养与扶养的义务，这其中就包括保障他们居住的权利。再次，居住权人除不享有所有权之外，其余权利均应相同，这正是与租赁权最大的不同，给予居住权人安全感，当成是自己真正的家，所有权人有权接纳家庭成员，居住权人也应如此。

2.规定居住权人的权利义务

我国居住权制度没有具体阐明居住权人的权利义务，在司法实践当中容易造成混乱，应当改进。首先，居住权人使用房屋及其附属设施是为了满足自身正常生活的需要，应当明确居住权人可以自由使用房屋内的哪些部分。在居住权人对整个房屋都享有居住权时，还应当包括房屋内的家具、水电器等部分。当居住权只对房屋的某一部分有居住权时，应当保障居住权人可以使用房屋公共区域的设施。其次，居住权人在使用他人住宅时很难避免一些基本的维护和修缮的问题，我国《民法典》却对这部分内容有所缺失，显然是不合理的。在修缮费用的出资方面可以借鉴《法国民法典》和《意大利民法典》当中有关重大修缮和必要修缮的分类，重大修缮包括对房屋的墙壁、屋顶等房屋的主体的维修是重大维修，其余的是必要维修。当发生需要重大修缮的情形时，若是居住权人没有过错，那么应当由所有人承担相应费用，这是因为这类修缮的目的是维护所有权。如果是由居住权人非正常居住造成的损害，修缮费用应该由其承担。另外，居住权人不应擅自更改房屋的用途，因为居住权的初衷是为了保障居住权人有住所可以居住和生活，居住权人不能将其擅自改成商业用途、工业用途等。

3.重塑遗嘱设立居住权的登记制度

用遗嘱设立居住权时，居住权还需要去登记机关登记才能产生效力，在现实中会给权利人带来阻碍。为了减少实务当中可能出现的遗嘱设立居住权登记遇到困难而导致居住权人权利落空的问题，一种解决方法是对于以遗嘱方式设立的居住权采取登记对抗主义，也就是说，居住权在遗嘱生效时设立。类比继承行为中有关房屋的规定，自从司法部废止了相关房产登记的规定，在我国房屋继承也不再是必须去登记机关登记，在遗嘱生效到继承人办理登记这段时间里不影响物权的效力。相应地，我国法律也可以规定遗嘱生效时居住权即设立，但是不登记不能对抗善意第三人，这样做一则保证了居住权人可以顺利获得权利，二则消除了继承人和居住权人之间的矛盾，三则可以敦促其及时办理登记。

法定居住权与其他制度的衔接

目前我国《民法典》中设立居住权的方式仅限于合同和遗嘱两种，把设立的权力全部交给了当事人，充分保护当事人的意思自治。居住权的初衷是保障我国人人都可以“居有定所”，充分利用土地和住房资源，解决住房困难。如果可以增设依法设立居住权的规定，将赋予居住权更强的保障，更符合居住权制度设置之初所希望实现的人权价值、正义价值和公平价值。而如果法律对法定居住权的规定过于宽泛和模糊，就会使法官在判案的时候更多地行使自由裁量权，于是在司法实践当中就很可能出现相似案件的结果大有出入的情况。因此在民法立法过程中，不但要遵从民法的自愿原则，还要制定明确有力的法律规范，让公民和当事人在司法和进行民事活动时有法可依，避免在当事人在考虑不周发生纠纷时没有可靠的法律依据。

居住权来源于罗马法人役权，大多数国家也继承了这一特点，并且认为居住权的设立具有无偿性，由此我们可以得出居住权所适用的对象具有身份特定性，应该是与住宅所有权人有法律意义上的权利义务关系的人。从现实场景来看，无论是老人的住房困难还是离婚妇女流离失所，基本都和法定的赡养、扶养关系有关。因此，我们可以基于法律规定的婚姻家庭关系，对其适用对象作出规定，例如：赡养关系中的法定赡养人、监护关系中的监护人、扶养关系中的抚养义务人等等。这些特定