中原橄榄鹏苑商业策划报告.pptVIP

策略1：点对点招商、各个突破餐饮及娱乐等业态由于其地区性强、分布相对集中等特征，招商将主要通过一对一、点对点的电话沟通、登门拜访、现场洽谈等定向渠道实现各个品牌的突破。主题概念演绎餐饮美食汇聚极具号召力的品牌特色美食，饕餮新天地主题概念演绎家电数码引领时尚、动感、数码时代的氛围目标商户示意潮流服饰时尚精品、流行配饰、护肤精品商业形态示意商业形态示意商业形态示意本项目初步理解之关键词：—本项目商业类型初判——社区商业简析——区域业态分析——项目营销策略——项目初步发展建议——初步收益分析——公司简介—鉴于本项目产权性质，及商业投资者较为理性，在定价上必须综合考虑多种因素，谨慎制定价格。出租商业收益分析出售商业收益分析项目整体收益评估：第一部分：出租商业收益分析怡景中心城：主/次主力店有家乐福、中心百货、稻香、反斗乐园、金逸影院等。COCOPARK：主/次主力店有吉之岛、超级牛扒、和民、百老汇等。君尚百货：主/次主力店有超市、迪奥、千百度等针对橄榄鹏苑项目商业租金的建议，森拓普基于以下两个方面综合考虑:片区主\次主力店租金概况项目周边租金水平福田区目前主/次主力店租金范围为50-90元/㎡/月，涵盖超市、影院、大型餐饮、KTV、儿童乐园、家电数码等业态。主\次主力店租金依据项目周边整体租售水平项目周边出售价格：临街商铺售价在10—20万/㎡之间，根据项目体量、形象、地段价格区间跨度较大；1F内街商铺售价在6-8万/㎡之间,2F商铺售价在3-5万/㎡之间,3F商铺售价在万/㎡之间租金水平：1F街铺租金水平200—500元/㎡/月；2F商铺租金水平100-180元/㎡/月；3F商铺70-90元/㎡/月（视项目规划、地段不同、业态差距较大）街铺:250元/㎡/月(200—300)1F:180元/㎡/月(170—250);2F:130元/㎡/月(120—160)3F：90元/㎡/月（80—120）家电数码整体租金为50~60元/㎡/月；餐饮整体租金为70~170元/㎡/月；本项目的按行业租金及楼层业态分布测算租金收益。1根据我司对整个市场的了解以及我司多年专业经验可得出本项目租金为：2注：以上测算为初步测算，最终将根据确定后的规划方案进行调整；测算时未考虑递增率、开业率等影响因素，仅供参考。3租金定位401投资收益法测算售价02市场比较法测算售价针对本项目商业售价的建议，森拓普基于以下两个方面综合考虑:项目售价定位方法一：投资收益法测算价格投资收益法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为3％至5%，均价＝租金*12/投资回报率。据此本项目销售均价推算如下：方法二：市场比较法测算价格市场比较法售价定位，主要与项目周边的类似商业物业的进行比较分析测算价格，主要从以下几个要素进行比较：■整体区位■商业氛围■商业属性■周边配套■交通条件■展示条件■规模主题■升值前景本项目街铺销售价格测算如下：根据可比项目售价，通过比较法进行销售均价测算，得出项目参考售价，如下表：通过市场比较法初步判断，本项目1F临主干道街铺售价约120000元/㎡；同理推算出本项目1F内铺售价约72000元/㎡；2F售价约43000元/㎡；3F售价约30000元/㎡。综合测算售价

通过两种方法的综合平均，以消除单一方法的偏差。项目售价定位：1F街铺：84000元/㎡;1F内铺：58000元/㎡;2F：40000元/㎡；3F：28000元/㎡收益分析2-3F租赁收益测算（不包括出售潮流场面积）3F租金：大型餐饮：70-90元/㎡（按80元/㎡计算），特色餐饮：90-120元/㎡（按105元/㎡计算）；2F租金：美容护肤：70-90元/㎡（按80元/㎡计算），家电数码：50-60元/㎡（按55元/㎡计算），特色餐饮：120-150元/㎡（按135元/㎡计算）；2-3F年总收益为1201万元（测算时未考虑递增率、开业率等影响因素，仅供参考。）1-3F租赁收益测算（仅限于出售潮流场面积）3F租金：90元/㎡；2F租金：130元/㎡；1F租金：180元/㎡；1-3F出售潮流场年总收益为2450.2万元（测算时未考虑递增率、开业率等影响因素，仅供参考。）出售商业收益分析销售区域为1F-3F潮流生活馆和1F街区，面积共计17156.5㎡，总收益为8.6521亿元收益分析与总结本项目总建筑面积为28423.8㎡，其中租赁面积为112