2024年房地产行业回顾与2025年信用风险展望分析报告.pdf

【行业研究】2024年房地产行业回顾与2025年信用

风险展望

2024年12月31日

摘要

2024年，国内房地产市场整体仍处低位运行，行业数据表现低迷，宽松政

策持续释放下销售及新开工降幅有所收窄，商品住宅广义库存去化周期自9月出

现下降拐点后持续下降，但仍处高位，短期内去库存依旧是行业重点。在房地产

市场供求关系发生重大变化的大背景下，2024年以来，中央以“去库存”作为

政策导向，宽松政策频出，通过降低购房门槛、购房成本以及优化住房交易契税

等政策，在多方面刺激需求释放的同时鼓励“收储”，收缩供给端促进市场修复，

加快构建房地产发展新模式，继续推动已出台金融政策的落地见效，促进地产市

场止跌回稳。宽松政策的频出阶段性提振了市场需求，但持续性的需求端信心修

复预计仍需一定时间。

一、房地产行业回顾

（一）政策端

2024年，“去库存”和“保交付”依然是政策实施的重点，而重塑并稳定

市场预期则需要调动市场的内生动力，确保政策的有效传导。政策继续保持宽松

态势，以适应房地产市场供求关系的新变化，并推动行业向更加健康的方向转型

和发展。

2024年1－11月，政策端持续致力于推动房地产市场的复苏与购房信心的

恢复。自2023年7月中央政治局会议以来，政府采取了一系列措施以稳定市场，

包括优化房地产调控政策、降低房贷利率、调整首付比例等。尤其在3月至9

月期间，政府工作报告及多次重要会议强调防范化解房地产风险，支持不同所有

制房企的合理融资需求，并提出了多项具体政策措施来促进市场平稳健康发展。

例如，5月17日三政齐发，旨在从需求端降低购房门槛和成本；9月24日发布

的“924一揽子政策”，进一步降低了存量房贷利率并延长了相关金融政策的有

效期，同时支持收购房企存量土地。11月，财政部、税务总局、住房城乡建设

部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支

持房地产市场发展的税收优惠政策，包括优化住房交易契税政策，明确与取消普

通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。契税方面，将

现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北

京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优

惠政策；面积为140平方米以上的，首套住房减按1.5%的税率征收契税、二套

住房减按2%的税率征收契税；增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通

住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原

针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非

普通住房征收增值税的规定相应停止执行。将土地增值税预征率下限降低0.5个

百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和

东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。

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2024年，地方房地产政策主要以放宽限购，增加税收优惠为主。11月中央

出台新的房地产税收政策公告后，“北上广深”四地政府均随即跟进响应出台了

《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，取消了普通住房和非普通住房标准

并适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。

（二）融资端

2024年，中国房地产行业的融资环境整体上延续了宽松态势，但实际改善

效果有限。尽管政府和央行推出了一系列旨在支持房企融资的政策措施，包括降

低LPR利率、优化经营性物业贷款管理、设立保障性住房再贷款以及扩大“白

名单”项目贷款规模等，这些措施在一定程度上缓解了个别优质房企的资金压力，

但在行业下行压力未减、债务违约风险犹存的情况下，大部分房企尤其是中小型

和高负债房企的流动性问题仍较为严峻，其融资环境短期内难以获得实质性改善。

1．社会融资

2024年以来，M2增速自年初高位继续趋势性回落；2024年下半年随着经

济复苏动能有所放缓，社会融资规模同比增速小幅上扬，但居民和企业信贷需求

仍有待改善。2024年11月，中国人民银行发布了《2024年第三季度中国货币

政