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2.1.2贷款的种类

—以借款用途划分投资性贷款贷款的目的用来投资，投资报酬率高于贷款利率时，财务杠杆倍数愈高，净值报酬率愈高，可加速资产成长。如住房净值贷款与创业贷款。消费性贷款贷款的目的用来弥补收支差异（信用卡循环信用）或提前置产（房贷与车贷）。12投资性贷款

—杠杆投资的净值报酬率例：本金100万元，借款100万元，合计200万元投资股票，投资期一年。股票期末净值为240万元，借款利率10%。投资期间的利息支出=100万元×10%=10万元。净值报酬率=投资净收入/净值=（投资收入-利息）/自有资金=[(投资收入/资产)-(利息/资产)]×(资产/自有资金)=(资产投资报酬率-资金成本率)×财务杠杆倍数=[(240-200)/200-10/200]×(200/100)=(20%-5%)×2=30%投资性贷款的操作策略*操作策略：设定目标获利率设定目标停损率定期结清资金运用一季为一循环选择一季内获利可能超过5%的投资工具投入。设定获利点与停损点，在期限内达此点时卖出。期限已到而未达获利或停损点时到期结清，还清本金，结算盈余/亏损。报酬率投资时间投资性贷款的额度规划*年储蓄2万元，年利率7%，还息能力=2万元/7%=28.6万元。其它流动资产4万元，10%停损，4万元/10%=40万元。若抵押物价值100万元，可贷70万元，已贷40万元，70万元-40万元=30万元。取最小值，合理住房净值贷款额度为28.6万元。额度规划示例额度规划原则还息能力上限=年储蓄额/年利率还本能力上限=其它流动资产/停损比率银行可贷上限=总可贷额度-已贷额度取以上三项最小值为合理的房贷额借款投资状况模拟分析*现金流量未借款借款投资状况资产负债未借款借款投资状况投资收益赚20%赔20%投资收益赚20%赔20%工作收入60,00060,00060,000生息资产2,000542,000342,000家庭消费40,00040,00040,000自用资产300,000300,000300,000生活储蓄20,00020,00020,000负债200,000700,000700,000理财收入0100,000-100,000净值102,000142,000-58,000利息支出18,00078,00078,000投资收益20%-20%净值变动2,00042,000-158,000贷款利率9%12%12%单位：元借款：50万元2.1.3贷款的种类

—以是否有担保划分物的担保：抵押或质押人的担保：保证人通常贷款期限较长，贷款金额较高，利率较低。没有物或人的担保以借款人本身的信用为贷款审核依据通常贷款期限较短，贷款金额较低，利率较高。担保贷款信用贷款担保贷款

—抵押与质押的区别不转移抵押品占有。自抵押登记办理完成后生效。债务人不履行债务时，债权人有权以该抵押物的拍卖、折价变卖所得优先受偿。抵押转移质押品占有。自出质人将质押品移交给质权人占有时生效。债务履行期届满，质权人未受清偿的，可以与出质人协议以质押品折价，也可以依法拍卖、变卖质押品。质押担保贷款

—一般保证与连带责任保证的区别当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。一般保证连带责任保证2.2贷款产品选择*01020304住房净值贷款抵利型房贷倒按揭气球贷2.2.1住房净值贷款*定义：住房净值贷款是指金融机构以借款人住房作为抵押物，以住房净值作为抵押贷款基础，按一定贷款成数向借款人发放的贷款。使用：住房净值贷款可用于日常消费，购买耐用消费品，也可用于证券投资或其他用途。住房净值贷款用于投资时，有些学者将其称为理财型房贷。0103022.2.2抵利型房贷*定义：抵利型房贷是住房抵押贷款和存款账户的一个组合产品，存款账户按贷款利率水平计息（故称抵利）。01特点：相当于允许以存款提前还贷。01使用：抵利型房贷适合现金流量