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医疗器械产业园开发运营全流程分析
近年来，国内医疗器械产业迅速崛起，医疗器械产业园作为医疗器械企业的聚集载体，建设和打造专业化的医疗器械产业园区有助于实现产业聚集、产业链协同和产业设施共建共享，通过规模效应加快产业集群建设，助力区域医疗器械产业高质量发展。
医疗器械产业细分领域众多，叠加不同企业生命周期，对产业园建设需求具有差异化特征，本文结合相关行业规范及过往医疗器械企业需求调研情况，通过对医疗器械产业园案例分析，探讨医疗器械产业空间开发运营全过程，进而总结归纳部分医疗器械企业普适性的需求和运营招商要点，以期为医疗器械产业园的开发运营提供参考。
案例一中关村医疗器械园
1、园区发展概况
中关村医疗器械园成立于2012年，由中关村发展集团投资建设，总面积40万㎡，是中关村唯一的医疗器械专业园区。器械园集聚了热景生物、九芝堂美科、华脉泰科、奥精医药、万洁天元等百余家高端医疗器械企业进驻，园区企业以三类医疗器械产品为主，汇聚了院士4人，千人计划专家7人，院士工作站2个，北京市重点实验室1个。
2、园区定位
医疗器械园围绕“高端引领、创新示范、产业生态、功能完善”的发展思路，集研发、孵化、生产、服务为一体，聚焦心血管器械、诊断试剂、高端影像、新材料、医疗机器人等领域，旨在打造高端医疗器械产业集群。
3、园区规划
园区分两期开发建设，一期项目2014年开工建设，2017年交付使用，总建筑面积184688㎡，地上建筑面积130788㎡，地下建筑面积53900㎡，规划建设产业服务中心、员工服务中心、孵化器、标准厂房和小型研发中心5个物业类型。二期项目2023年5月交付使用，总用地面积10.44万㎡，总建筑面积19.77万㎡，聚焦医疗领域高端环节及前沿技术的高端医疗产业园区，为北部生命科学创新技术的转移和成果转化提供更优质的中试制造平台。
另外，园区规划引入“智慧谷”和“中国庭院”的概念，打造“生命”之源和中国元素。以中央开放空间作为园区的主要交流空间和景观中心，充分利用地下空间与屋顶花园，通过连廊形成立体式的步行网络，提高空间使用的整合度。通过室内中庭、咖啡厅、下沉式庭院、观景平台等非正式交流空间，创造轻松自由的氛围，打造创新社区，并为企业提供一站式服务、社区化服务和全周期服务。
图：器械园一期设计
具体功能面积分配如下表：
4、项目招商运营
中关村医疗器械园通过为园区提供科技金融平台、孵化服务平台、知识产权平台以及政策支持平台等支持园区企业发展，通过产业定位精准化、产业载体专业化、产业组织市场化，实现从最前端的大院大所原始创新，到中端医药外包与动物实验、加工中试，再到产品上市后的营销推广的完善的生态体系，进而持续赋能产业组织和产业聚集。
案例二苏州生物医药产业园六期
1、园区发展概况
苏州生物医药产业园又叫BioBAY，其前身是苏州生物纳米科技园，开园于2007年，历经16年发展，目前已发展至八期，其中BioBAY六期项目定位为医疗器械产业园。BioBAY六期项目占地面积12.47公顷，建筑面积约32万平方米，涵盖16栋多层产业用房、3栋高层产业用房、1栋高层研发楼、1栋高层综合配套楼。
2、园区定位
BioBAY六期项目定位为围绕心脑血管及其他植介入、IVD诊断、医疗机器人、第三方平台等重点领域，致力于成为高端新型医疗器械产业园区。
3、园区规划
项目在“产业升级、形象升级、土地利用升级”的背景下，拆除原有单层厂房，着力盘活存量，创造优秀增量。项目容积率由0.6提升至2.0以上，建筑高度由30米提升至100米以上，地上建筑面积提升50%至25万平方米左右，地下建筑底层扩展至7万平方米，增加高层研发楼和高层综合配套楼等功能空间，提高了工业用地的质量和效率，为企业提供研发空间、交流空间和生活空间。
图：BioBAY六期设计图
项目具体功能面积分配如下表：
4、项目招商运营
BioBAY产业园发展至今，已形成规模效应和品牌效应，凭借其专业园区载体建设，提供产业孵化平台、公共技术服务平台、产业资本平台、公共配套平台等专业运营服务，以及发挥创新资源集聚优势，构建了完善的全产业链生态圈。
小结
医疗器械园区开发运营要点归纳如下：
（一）从整体产品设计来看
上述的园区规划设计是相对普适性的指标，能够适应大部分医疗器械企业对园区的需求，而医疗器械不同的细分领域，甚至企业的不同发展阶段对参数的需求也有差别，如医疗器械实验室研究、医疗器械和装备样机生产、中试生产到工业化生产等不同阶段对空间建筑的参数也有不同的要求，能够满足医疗器械普适性的园区指标如下所示：
1、总面积需求：调研统计的十几家样本企业平均需求总面积约3500㎡，而需求总面积分布在1000-3000㎡的比例最多，占比45%；
2、单层面积需求：样本企业需求单层面积1500㎡的最多，占比55
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