【房地产上半年报】2024年上半年上海房地产市场回顾与展望-.pdf

2024年上半年上海写字楼市场共有8个新项目入市，累计供应量达48万平方米，同比下降9.4%。其中

第二季度共录得4个新项目交付，分别是太平洋新天地商业中心T2、源点大厦、世博天地T1及中交滨江

广场A座，共计体量21.4万平方米。

上半年净吸纳量为14.4万平方米，同比下降34.0%。其中第二季度全市净吸纳量为11.9万平方米，较一

季度有所回升，但仍不及去年同期水平。全市空置率较去年年底上升1.3个百分点至21.1%。

行业需求方面，上半年主力需求为消费品制造业，其中主要受汽车及其上下游企业租赁需求带动，其次

为快消及3C产品；金融业位居第二，主要以非银金融、证券、保险的租赁需求为主；第三位为TMT，

系统开发和电商需求较为积极；专业服务业位居第四，其中律所、广告、和咨询相关企业的租赁需求相

对活跃。另外，消费服务业特别是教育类企业的租赁需求提升明显。第三方办公运营、交运仓储需求较

往年而言，需求呈现收缩态势。企业性质及交易类型来看，内资机构占比超过六成。

区位表现来看，虹桥商务区受多家汽车企业搬迁需求带动，租赁活跃度较往年明显提升；徐汇滨江子市

场中，消费服务业（教育）为需求主力；真如子市场去化表现稳定，TMT相对活跃；虹桥子市场需求稳

中有升，主要来自消费品制造业及电商；前滩子市场去化则主要来自金融业及工业制造业企业的大面积

成交。

上半年全市租金持续下滑，租金报价较去年年底下降2.1%，有效租金环比更是下降4.1%。核心商务区

的租金跌幅相对较小，但大多数子市场的租金跌幅呈现扩大趋势。

2024年上半年，上海零售物业市场迎来一个新项目开业，位于浦西次级商圈的徐汇万科广场，体量约

10万平方米。作为POD（TOD+PARK）复合功能综合体，项目在开业之际便携手众多新潮品牌打造文

创集市、宠物集市、骑趣生活节、滑板表演等创意活动，带领消费者对都市生活品质与健康生活方式进

行探索实践的同时，也使得徐汇商业格局得到升级完善。

截至季末，全市空置率环比持平，较去年年末下行0.2个百分点至7.9%，上半年净吸纳量受新项目开业

拉动，录得9.3万平方米。租金方面，核心与次级商圈保持稳健，但部分新兴商圈项目业态调整仍面临

调整压力，租金水平尚未完全恢复。总体来看，全市购物中心首层租金上半年保持平稳，维持在每天每

平方米33.2元。

需求方面，来自中餐、亚洲菜系以及咖啡茶饮为主要的餐饮品类依旧为市场需求主力，占比40%。其

中，各类地方特色中餐品牌需求活跃度显著，滇牛云南酸菜牛肉火锅连扩多店，此外诸如打川川川蜀毛

肚王、沙胆彪炭炉牛杂煲等带有强烈地域特色的餐饮品牌均在上半年进入上海市场。咖啡茶饮品类中，

中式茶饮品牌霸王茶姬持续积极布点，来自广西南宁的奶茶品牌煲珠公于太阳宫开出上海首店，咖啡业

态迎来新机遇，CPCAFE在华润时代广场开出华东首店，借由咖啡与拼图的创新融合打造特色消费体

验。

零售业态新租占比有所提升，其中服饰类需求占比21%，以户外运动类品牌的活跃布局为引领，潮流

女装品牌与潮流设计师品牌线下布点亦较为活跃，中国首家WTAPS落址上海新天地，芮欧百货迎来

KKRIZIA、AmericanVintage及ANINEBING等一系列品牌首店进驻。此外，生活方式以及珠宝配饰

品类需求亦较为显著，分别占比8%和7%，配饰市集品牌amywrong阿米望全国首店在环球港开业。

2024年上半年上海仓储物流市场录得3个新项目入市，累计达95.3万平方米，录得历史新高。其中，二

季度的新宜金山银河一号-A地块项目带来70万平方米的新增面积。

需求结构而言，以三方物流占据绝对主导，占比达68%。短期租赁交易增多，反映当下租户对成本可

控与租期灵活的需求上升，录得化工物流租户在金山的扩租8,000平方米，某三方物流客户在金山短租

5,000平方米。除此以外，集装箱物流供应商，快递快运等租户均有1万平方米及以上的布局，西北物

流园区的拆迁促使三方物流租户迁至宝山。制造业居次位，以医疗器械和家电家居为主。活跃区域主要

集中在成熟市场宝山、浦东机场，以及具备价格优势的金山和奉贤。上半年净吸纳量为-24.1万平方

米，空置率上升至26.5%，一方面是受新增供应的影响，另一方面受退租影响，退租原因包括食品，护

肤品和家居行业的缩减面积或整合，进出口业务下滑以及新能源汽车相关企业的重新选址。

租金方面，其中供应有限的闵行，浦东机场、西北区域的租金保持稳定，而短期退租集中的奉贤，松江

和嘉定的租金向下浮动较大。全市租金报价上半年累计下跌2.3%，报每月每平方米47.4元。

2024年上半年上海商务园区写字楼市场迎来八个新增供应，集中在张江和金桥板块，以