法学本科毕业论文完整范文-抵押二手房买卖的法律风险分析.doc

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抵押二手房买卖的法律风险分析

目录

TOC\o1-3\h\u8235摘要 4

9478一、前言 5

22638二、抵押二手房买卖法律风险概述 5

18095（一）抵押二手房买卖的概念和特征 5

28402（二）抵押二手房买卖与正常二手房买卖相比特点 6

14277三、抵押二手房买卖现存的法律风险 7

2155（一）抵押共有产权房屋权利人买卖意见不统一 7

1358（二）立法解释的缺失 7

12694（三）抵押二手房买卖信息不对称带来风险 8

13723四、规避抵押二手房买卖法律风险的建议 9

31202（一）规范抵押二手房产权情况查询及登记制度 9

15164（二）完善立法解释 10

3860（三）完善抵押二手房买卖信息查询机制 11

17544五、结论 11

26406参考文献 13

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摘要

《民法典》时代下，抵押物被允许自由转让，抵押二手房的买卖问题在这个背景下显得尤为重要。如何平衡“物尽其用”与抵押权人权益保障原则，成为人们不得不思考的难题。论文在这一问题上进行对比研究提出买受人与出让人、抵押人与抵押权人、买卖主体与居间人、登记制度等方面在立法上的权益保障建议。从现有程序上帮助买受人在面临抵押、解抵押等过程中面临的法律风险提出具体可实行建议，兼顾居间人、抵押权人利益，最大化程度促进交易的正常进行，维护房屋二级市场的发展秩序,协助抵押二手房交易制度的进一步完善。

关键词：抵押；二手房；抵押登记

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前言

目前我国房地产二级市场的抵押二手房买卖研究还存在着交易难、时间长、手续繁杂、资金监管难等问题。虽然各地都相继出台了诸多抵押二手房买卖管理条例，但总体而言缺少足够上位立法，各地方法律制度也良莠不齐。为了我国社会主义法制建设，加大法律治理系统约束和指导力度，需要对当前一些不合理的法律制度进行探析，针对抵押二手房买卖法律风险的成因进行梳理。从新增国家立法解释到解决交易模式缺点，再到买卖主体间的个人注意事项进行全面对策建议。

论文旨在通过一定调查探寻当前房地产二级市场中抵押房屋交易存在的痛点，结合法理、市场规律、国外法律研究等进行研究。对立法，抵押二手房屋交易双方、中介等给出一定建议，具有维护房地产二级市场正常交易秩序、保障交易主体资金正常流转等意义。

抵押二手房买卖法律风险概述

抵押二手房买卖的概念和特征

抵押这一法律概念的出现较早于二手房概念。1981年通过的《中华人民共和国经济合同法》已经出现抵押概念，法理上承认抵押权不改变抵押物的占有。为保障债权的实现强调了抵押物上的债权应优先受偿。出于现实的多种因素，此时并没有成立配套的机构或相应制度保障实施。

《中华人民共和国担保法》的正式实行与其后相应司法解释的出台，极大填补了抵押制度的空白，登记成立的要件主义在相应配套措施下得到贯彻，保障了权利人的合法权益，法律对经济发展的助推作用得到极大增强。2007年《物权法》颁布，专门规定了担保物权，我国自此形成较完整的抵押法律体系。2020年颁布的《民法典》物权编之担保物权编专章规定了抵押权详细事项，抵押法律体系越发完整全面。但这其实并不意味着，消费者在房地产二级市场购买抵押二手房所面临的法律风险就很小，恰恰相反的是，法律出台了，相应的规章制度建设在没就位的情况下，很可能因此权益受到损失。

法律上仅有存量房和增量房概念而无二手房概念。增量房俗称“一手房”，存量房俗称“二手房”。二手房概念在我国源起于上世纪房地产市场的快速兴起。自上世纪90年代以来，受金融风暴，发展经济等因素，国家实行货币化的住房分配政策。从香港等地引入房地产市场、开发商等概念，并通过免除个人住房公积金贷款税，发展贷款保险业务等系列方式扶持房地产市场发展。在国家的政策优待与民众的大量需求下，房地产市场蓬勃发展，相应的二手房概念也应运而生。

抵押二手房买卖与正常二手房买卖相比特点

以业主为例，业主在挂出信息出卖房屋时，因中介的专业与资源的垄断性，往往导致买卖二手房成为一个三方的事情。中介与买家签订居间合同，提供居间服务，促成交易。业主作为债务人，想转让抵押物却因《民法典》中“四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”之规定，业主可正常转移房屋占有并获得经济利益。业主需要按照正常的市场价格予以出售并获得抵押权人认可。因为我国民法中的追认主义，实务中业主对房屋的出售行为如果在事后得到抵押权人的追认亦可有效。

以中介为例，中介作为房地产二级市场中广泛存在的一方，对于买卖双方都