目标成本制定讲义.pptVIP

040301分为室内水暖气电及电梯\通风\消防工程电梯按工程品质要求确定指标按部进行测算水暖气电测算依据主要依据经验数据,辅之各种管材的选择进行综合测算通风和消防工程依据建筑面积或可售面积单方进行测算02主体安装工程费建安其他为便于各项目工程成本进行比较，前面所列仅是可售面积部分的成本，在完成此项工作后，还需将不可售部分也进行成本测算，不可售也有成本发生，该部分的成本放入到配套设施费中需要强调的是，建安工程的测算必须按照可售产品的类型分别进行，如：住宅、商业等，住宅又可以分六层及以下住宅、高层板式住宅、高层塔式住宅等，原因是各种类型的产品成本差异很大，如6层住宅就没有电梯和水泵等，如放在一起测算，不能准确反映各个产品的真实成本，故需要分别进行测算其它各项工程费用中剩下的六项又该怎么处理呢？土地、前期、社区管网、园林环境、配套设施、开发间接费1这六项不能独立进行销售，只能依据前面所列各个可售产品而将成本回收，我们起了一个名字，把它叫做“六类公摊成本”2工程公摊成本内容下面对上面公摊成本逐一进行讲解土地成本主要是指通过招拍挂（招标、拍卖、挂牌）取得土地开发权所花费的费用，除此之外，可能还有城市基础设施建设费和应交纳的契税等为了便于项目进行成本比较，我们将大市政（即红线外市政工程）费用也列入土地费用），因为不同地块其市政条件存在很大差异，只能一事一议举例上河名居天然气工程因为牵涉梨园南路道路规划调整的问题，政府迟迟没有实施有关大市政管线，而我们明年必须交用部分住宅，因而，在政府没有投资的情况下，我们必须先期投资实施。按小区的规划，建设管径300的就可以满足项目的燃气要求，但因为是大市政，政府考虑不完全是满足你的要求，也要为其它项目服务，故政府规划为400管径，我们也要建设。因而，其成本是不匹配的，这也是我们把它列入土地费用作为不具可比性的原因。3124从成本角度一方面，如果我能等，就不需要投入这笔费用另一方面，如果按我的规划，就不需要建更大的管径举例前期成本前期成本主要可以分为四大项项目拓展费用规划设计费各项交费开发准备费(三通一平、临时设施费等）室外给水工程室外中水工程室外排水（雨污水）工程室外智能化（安防）工程（弱电工程）室外电气工程室外采暖工程010203040506社区管网建设（工程）费（六）园林环境费1、绿化工程费2、建筑小品3、道路广场建设费（1）沥青道路（2）铺装道路（3）庭院工程4、室外围墙、大门5、室外照明（路灯或庭院灯）6、室外零星工程费01物业管理用房02社区配套用房（幼儿园、学校、商业等）03市政及设备用房（开闭站、配电室、水泵房、换热站等）04地下人防05人防停车库（立体停车库）等配套设施费1工程监理费2工程咨询费3营销设施建造费4物业完善费5不可预见费开发间接费01管理费用02财务费用03销售费用期间费用：营业税金及附加就是公司应交的营业税及教育费附加等目标成本制定目标成本的制定是成本控制的基础和依据合同预算部唐宇清目标成本的制定是成本控制的基础和依据01其测算依据项目的不同时期而有所不同02项目的成本测算分类建设项目拿地阶段设计阶段施工阶段匡算估算预算测算概算213从这张表中我们可以清晰地看出，在拿地之前及之后都必须对项目进行测算通过测算我们就可以作出一些判断在拿地做项目之前，进行成本测算是非常必要也是必须做的结论STEP03STEP01STEP02前一阶段均是后一阶段的约束条件后一阶段均是前一阶段的修正与补充如后一阶段测算要突破前一阶段成本目标，必须经过专门的程序各个阶段的关系01拿到地后如何才能取得合理的利润？02为了回答上述问题，需要制定项目的目标成本03为什么制定目标成本就能回答这个问题？为什么要制定项目的目标成本？有了目标才能谈控制，才能进行评价是否已经达到我们的预想，没有目标，控制的结果就无法评价，更无法进行比较。比较是需要参照物的从项目本身的角度：我们可以理解为0102是项目盈利的理论基础（通过测算，才能预知我们做项目到底是亏还是赚，赚多少？赔多少？）01是项目管理人员执行的依据02是进行项目成本后评估的参照03项目目标成本的制定依据？项目可售面积项目预测销售价格公司的利润率要求∑售价*∑可售面积—确定预计利润=项目全部成本A在各个阶段都需要制定目标成本B今天所说目标成本是指可实施的目标成本，我们认为应该在规划方案完成，