中原地产：城建观澜项目定位策略报告.docxVIP

城建观澜项目定位策略报告

二级市场事业一部

曾提交重要观点回顾

|区域回顾|市场回顾|定位回顾

|规划方向回顾

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重要观点回顾，大势/

重要观点回顾，大势/区域/档次定位/项目机会/形象定位

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1.

深圳地产大势：

高端居住物业形成了片区多元化/由关内向关外发展；由中部向东、南、西、北扩散；西部与北部将成为未来高端住宅物业的主战场。

深圳高端物业类型表现为：中部以高层为主，四周以低密度为主。

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区域现状：

商品房是长呈起步阶段，与集资房并存/普通面积三房是主力需求，更大面积中

高端物业也有潜在需求，有待挖掘/目前阶段主力客户本地化

区域展望：

新造城运动将在观澜展开/观澜将与龙坂三足鼎立/区外客户的比例将大幅增加

3.

3.

本项目档次定位：低密度泛豪宅

竞争或参照项目：万科城、第五园、振业城、丹堤、圣莫丽丝、观湖园、大山地

4.

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项目机会：

优美原生态自然风光/大盘，容积率不高/片区产品缺乏亮点/片区居民购买力强/

高新科技园区规划/大型知名企业进驻

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形象定位：岛居生活，一生山水、一世闲情

案名：城建.长岛

概念联想：希拉蕊·史都华的《岛居岁月》

重要观点回顾，规划依据《客户调研》

重要观点回顾，规划依据《客户调研》

6.

utownhouse的面积的需求区间在200-250平方米之间的客户已超过五成，townhouse产品存在小型化的发展趋势

u部分客户认为地下室除满足储藏间或家庭影院等较为传统的使用功能外，还应拓展其它功能，说明客户对地下室的“非地下”的意识正在加强。

u受调查的客户家庭结构多为三代，多数家庭都购置有2套以上的物业，因此同住人口主要在4个以下占63%

u多数客户家庭人口在4个以下，因此客户对卧房数量的要求以4-5个为主；并且多数要求有两个带洗手间的套房。

u多数客户对车位提出了较高的要求，超过70%要求2个以上的车位，同时还希望有车位发展空间。

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重要观点回顾，规划方向建议

重要观点回顾，规划方向建议

商业Townhouse、叠拼houseLowhousetownhouse园林及

商

业

Townhouse、叠拼house

Lowhousetownhouse

园林及会所

Lowhouse小高层

Lowhouse

小高层

7.

u北侧山体坡地建项目最高端的TH、

叠拼HOUSE及较为高端产品lowhouse

u东西台地景观面好，噪音小的区域规划较为高端的

LOWHOUSE；

u东西台地噪音相对较大的区域规划小高层或高层

u临环观南路安排商业满足社区配套洼地规划公共园林及会所

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重要观点回顾，产品定位

重要观点回顾，产品定位

8.

?高端产品：高层产品=3.8：6.2；

?高端产品主力户型区间：200-220平米

产品档次

建筑类型

面积及面积比

中端产品

小高层、高层

153705平米

61.9%

高端产品

lowhouse

55000平米

38.1%

townhouse

30000平米

叠院house

9600平米

合计

100%

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认识中原

认识中原

中原在深圳及周边地带成熟的豪宅运营经验渠道和资源资源决定战略

中原在深圳及周

边地带成熟的豪

宅运营经验

渠道和资源

体现专业价值

,实现项目价值最大化

甲方品牌发扬光大，上升为豪宅

运营商

中原对项目发展的战略思考认识中原

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认识中原

认识中原

观澜高尔夫

观澜湖翡翠湾：

2006年4月8日，103栋，3小时售謦，销售金额10亿！观澜湖会馆别墅—凤凰会馆：

2006年8月，成交单价1.013亿

观澜湖长堤：（东莞）

2006年12月3日，168套，2小时，总销售额12亿！

观澜湖上堤：（东莞）

2007年7月8日，224套，一日售罄，总销售额11亿！

中原骏豪结盟后，仅2年时间，骏豪集团即成为世界上最大的别墅供应商

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认识中原

认识中原

圣莫丽斯

扭转乾坤

前期产品定位偏差，导致销售困难，中原挺身而出，冲出重围，创造了多个营销记录

2年，38亿

两年时间为开发商创造大量财富，使开发商房地产综合排名在短时间内上升100位

中原经典的乾坤大挪移之作

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认识中原

认识中原

第五园

骨子里的中国

这句推广语风靡国内地产界，第五园成为中式居住文化的代表

万科的印钞机

未来几年第五园将成为深圳万科最大规模在售的居住区，也将承担深圳万科集团的重要创富职能

第五园成为在工厂、民房林立的郊区树立豪宅旗帜的典范

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认识中原

认识中原

万科-松山湖一号

一期开盘当天：2小时100%销售；独栋别墅最高单价：4.5万；

莞深客户