定期：地产债，怎么看？.docx

内容目录

当前房地产基本面如何？ 4

万科，当前局面如何？ 5

债务压力较大 6

销售持续下滑 7

万科，还能做什么? 9

资产盘活 9

商品房和土地收储 11

债务展期 12

政府支持 12

地产债，如何看待？ 13

5.小结 16

6.风险提示 16

图表目录

图1：22万科07价格走势 4

图2：万科香港3.975价格走势 4

图3：商品房销售面积和销售额按月情况 5

图4：商品房销售面积和销售额累计情况 5

图5：20城新房成交面积 5

图6：一线城市新房成交面积（4城） 5

图7：深圳二手房成交面积 5

图8：北京二手房成交面积 5

图9：万科存量信用债到期结构（按行权）（亿） 6

图10：万科货币资金与有息负债情况（亿元） 7

图11：万科负债率指标 7

图12：有息债务/EBITDA（万科VS.碧桂园） 7

图13：万科近三年月度销售金额（亿元） 7

图14：万科现金流情况（亿元） 8

图15：万科销售和结算情况 8

图16：万科归母净利润情况（亿元） 8

图17：万科母公司货币资金下降迅速（亿元） 9

图18：万科土储情况（万平方米） 11

图19：万科拿地情况 11

图20：万科2023年末项目储备区域分布（万平方米） 11

图21：万科2023年末项目储备广东分布（万平方米） 11

图22：深铁毛利润结构（亿元） 12

图23：深铁的投资收益大幅下降 12

图24：深圳市综合财力情况（亿元） 13

图25：深圳市土地出让金收入（亿元） 13

图26：存量地产债隐含评级分布 13

图27：存量地产债主体属性分布 13

图28：存量地产债估值分布（亿元） 14

图29：存量地产债剩余期限分布（亿元） 14

图30：央国企房企债券融资情况（亿元） 14

图31：民企房企债券融资情况（亿元） 14

图32：1年期地产债信用利差(BP) 14

图33：1年期地产债到期收益率() 14

图34：各行业公募债信用利差和平均估值情况（截止2025年1月17日数据） 15

图35：未违约房企的债券收益情况（截止2025年1月17日数据） 15

表1：9月24日以来主要涉房政策 4

表2：万科2025年内到期或行权的债券 6

表3：部分万科处置资产情况 9

表4：万科持有的部分上市公司情况 10

表5：万科投资性房地产及固定资产情况（亿元） 10

近期，万科债券价格波动较大，引发市场关注。

图1：22万科07价格走势 图2：万科香港3.975%价格走势

资料来源：， 资料来源：彭博，

房地产基本面如何？地产债，怎么看？

当前房地产基本面如何？

首先，地产定调有积极变化。2024年9月26日，政治局会议提出“

要促进房地产市场止

跌回稳”；10月17日住建部召开发布会释放一揽子增量地产政策，但同时也明确“我国住

房发展已经进入了一个新阶段，就是从‘有没有’转向‘好不好’”；12月9日，政治局会

议提出“稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击”；12月13日，中央经济工作会议提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。从政策端来看，国家救楼市的决心相对较为强烈，房地产“止跌回稳”的新提法显示中央将房地产放在了更重要的位置。

表1：9月24日以来主要涉房政策

时间

发布机构

政策要点

9月24日

央行、金融监管总局

引导银行降低存量房贷利率，预计平均降幅在0.5个百分点左右。

统一房贷最低首付比例至15?。

3）延长两项房地产金融政策文件的期限。

4）优化保障性住房再贷款政策。

5）支持收购房企存量土地。

9月26日

中央政治局会议

要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加

大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

9月27日

央行

中国人民银行对保障性住房再贷款有关事项进行调整优化，对于金融机构发放的符

合要求的贷款，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60?提升到

100?。

10月12日

国新办发布会

用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。

用好保障性安居工程补助资金消化存量住房。

3）支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可

以用于新增的土地储备项目

10月17日

五部委新闻发布会

“四个取消、四个降低、两个增加”：

取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普