房地产行业楼市分化改善为先，推荐“头部霸主”房企.pdf

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正文目录

1.新房以改善需求为主，重点城市市场容量仍大4

1.1分化是楼市主旋律，改善产品成交比例持续提升4

1.2结构因素带动新房价格提升，高能级城市二手房价更具韧性6

1.3重点35城市场容量在5万亿元以上，头部房企有发展空间7

2.土地成交缩量，房企倾向核心城市核心区拿地9

2.1土地成交整体缩量，未来有效供应或减少9

2.2房企拿地聚焦优质项目，注重流动性和利润水平10

2.3拿地参与方以头部央国企和改善型房企为主11

3.政策持续趋向宽松，一线城市优化空间更大12

3.1当前北上深限购尚有优化调整空间12

3.2新房限价或逐步放松，利好一线拿地房企利润改善13

4.投资建议：推荐持续在一线和强二线拿地的头部央国企和改善型房企14

5.风险提示14

图表目录

图表1：全国商品房销售金额及同比走势4

图表2：12城一二手房成交面积及年度同比5

图表3：12城二手房占总成交面积比例走势5

图表4：上海2019-2024年各总价段新房成交套数占比5

图表5：杭州2019-2024年各总价段新房成交套数占比5

图表6：北京2019-2024年各总价段新房成交套数占比6

图表7：深圳2019-2024年各总价段新房成交套数占比6

图表8：中指百城一二手房均价走势6

图表9：中指百城一二手房均价环比走势6

图表10：2024年各能级城市新房价格季度累计涨跌7

图表11：2024年各能级城市新房价格季度累计涨跌7

图表12：重点35城商品房成交面积、金额及同比走势8

图表13：TOP10房企销售金额与重点35城商品房成交金额对比8

图表14：300城宅地累计供给及成交面积9

图表15：300城宅地土拍溢价率及流拍率走势10

图表16：上海市各区2024年宅地成交楼面价及溢价率10

图表17：北京市各区2024年宅地成交楼面价及溢价率10

图表18：主流未出险房企2019年至2024年投资强度对比11

图表19：2019年至2024年典型房企拿地金额市占率走势12

图表20：北上深2024年9月新政后楼市“限购”措施12

图表21：新房限价突破对项目利润率影响测算（单位：万元）13

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1.新房以改善需求为主，重点城市市场容量仍大

1.1分化是楼市主旋律，改善产品成交比例持续提升

中国房地产市场自2021年下半年起开始新一轮回调，目标“止跌回稳”。中国

房地产行业在1998年住房制度改革后进入住房市场化时代，在此后的二十余年里快

速发展，商品房销售金额从1998年的2513亿元增长至2021年的181930亿元（最

高点），突破18万亿元人民币。自2021年下半年起开始新一轮回调（前两轮在2008-

2009年和2014-2016年），2024年全国商品房销售金额9.7万亿元，同比-17.1%，

较高点回落46.8%，调整至2015-2016年水平。

图表1：全国商品房销售金额及同比走势

商品房销售额（亿元）商品房销售额同比

200,000