国有土地使用权出让、划拨与转让.ppt

**第三节建设用地使用权的转让与租赁

三.以行政划拨方式取得土地使用权转让的有效条件《城市房地产管理法》第四十条(第1款)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。第四十条(第2款)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第三节建设用地使用权的转让与租赁

三.以行政划拨方式取得土地使用权转让的有效条件因划拨方式取得土地使用权作为投资与他人合作建房而发生纠纷的处理：⑴未经批准，订立划拨土地转让土地使用权合同的，应认定为无效合同；但起诉前补办了出让合同的，认定为有效合同⑵已订立划拨土地转让合同的，起诉前经批准同意转让的，由受让方办理出让手续，原合同可按照补偿性质的合同处理⑶已订立划拨土地转让合同的，起诉前经政府决定不办理出让手续，并划拨给受让方的，原合同可按照补偿性质的合同处理，第三节建设用地使用权的转让与租赁划拨土地未办理出让手续，以使用权作为投资与他人合作建房的，应认定合同无效；但在一审诉讼期间补办了出让手续的，可认定为有效。合建合同对房地产权属有给定的，按给定确认，给定不明确的，可依据投资及对房屋的管理使用情况确认以行政划拨方式取得土地使用权转让的有效条件名为合作建房，实为土地使用权转让合同的，只要土地使用权转让合法，可认定为有效合同。合作建房合同确认无效后(下页)：**第三节建设用地使用权的转让与租赁

三.以行政划拨方式取得土地使用权转让的有效条件⑺合作建房合同确认无效后：在建、已建成房屋：产权归土地使用权作为投资一方所有，对方的投资资金转化，按如下办法处理；尚未投稿的资金：房屋产权方返还资金并支付利息资金已转化为建筑物并的增值的：参照房地产企业利润情况，给投资方一定的经济赔偿房屋已建成的：可将约定有份额，按市价估值；或按比例确认其经济损失并给予补偿。**第三节建设用地使用权的转让与租赁三.以行政划拨方式取得土地使用权转让的有效条件【案例】1上海第一棉纺织厂与上海海通建设公司房屋联建纠纷案1993年4月，上海第一棉纺织厂(以下简称上棉一厂)与上海海通建设公司(以下简称海通公司)签订《联合建造综合楼群的协议》，双方约定：上棉一厂提供位于上海市长寿路北其厂区内9000平方米的建房基地由双方合作开发，海通公司承担全部建设资金；建筑面积为50000平方米，建成后由双方按5：5分成并分摊公建配套面积。协议同时约定，由上棉一厂负责办理其上级主管部门立项审批手续，其余审批手续由上棉一厂配合海通公司申办。海通公司分两期给付上棉一厂动迁补偿费人民币900万元，第一期400万元于协议签订时给付，第二期500万元于协议签订后两个月内付清。第三节建设用地使用权的转让与租赁协议签订后，海通公司按约支付第一期款项。同年6月，上海市纺织工业局批文同意上棉一厂与海公司联建综合楼。1994年4月9日，上棉一厂以海通公司未能按约支付第二期款500万元为由，致函海通公司，终止双方联建综合大楼的协议。海通公司原副总经理(非该建设项目负责人)在《终止协议》上签字。海通公司向上海市高级人民法院起诉，主张双方签订的合建合同有效，《终止协议》无效，要求被告上棉一厂按约履行。上棉一厂认为，由于原告未按约向其支付第二期动迁款500万元，致使该项目不能正常进行，终止协议合法有效，要求法院驳回原告诉请。logo第三节建设用地使用权的转让与租赁上海市高级人民法院审理后认为：当事人双方所签订的《联合建造综合大楼群的协议》名为联建，实为土地使用权的转让。双方行为未经有关房地产管理机关的批准，亦未办理土地使用权变更登记手续，应属无效。依据无效协议取得的财产应当返还。故判定双方所签《协议》无效；上棉一厂返还海通公司人民币400万元，并承担该款同期同类银行贷款利息。第四章国有土地使用权出让、划拨与转让通过本章学习，了解国有土地使用权的出让与划拨的含义；掌握国有土地使用权出让与划拨的条件与范围；掌握土地使用权转让的有效条件内容提要:建设用地使用权出让与划拨的有效条件、土地使用权出让合同当事人的权利和义务。学习重点与难点：壹贰第四章国有土地使用权出让、划拨与转让01第一节国有土地使用权的出让03第三节建设用地使用权的转让与租赁02第二节国有土地使用权的划拨第一节国有土地使用权的出让**国有土地使用权出让的管理国有土地使用权出