华润万象生活公司首次覆盖报告：非凡万象，双轮共进，商管服务龙头业绩腾飞.docx

目 录

1、华润旗下物业服务平台，物管商管齐发力 5

、大股东实力雄厚，股权集中 5

、业务分为两大核心航道，收入利润保持增长 6

2、商管服务龙头，运营提质增效 8

、万象商业综合实力第一，购物中心经营逆势增长 8

、写字楼规模保持提升，出租率整体稳定 13

3、物管规模稳中有进，增值业务布局多元 15

、在管规模保持增长，城市空间业态占比提升 15

、基础物管收入稳增，第三方收入占比提升 18

、关联方市占率提升，储备面积充裕 19

、社区增值发展稳健，整合资源满足客户多样化需求 20

4、盈利能力显著提升，分红派息诚意十足 22

、上半年毛利率提升，管理费率显著压降 22

、在手现金充裕，分红比例较高 23

5、盈利预测与投资建议 24

6、风险提示 26

附：财务预测摘要 27

图表目录

图1：公司围绕三大要素构建协同循环的商业模式 5

图2：截至2024H1，大股东华润置地对公司持股72.29% 6

图3：公司业务主要分为商业航道和物业航道两部分 6

图4：2024H1公司营业收入同比增长17.1% 7

图5：2024H1公司物业管理收入占比64% 7

图6：公司2021-2023年物管收入增速较高 7

图7：2024H1公司归母净利润同比增长36.0% 7

图8：2024H1公司核心净利润同比增长24.2% 7

图9：2024H1公司商业航道收入同比增长23.4% 8

图10：2024H1公司购物中心收入占比66% 8

图11：万象商业拥有三大品牌 8

图12：2024H1公司在管面积1185万方 9

图13：2024H1公司在管面积来自管理关联方占比82% 9

图14：2024H1购物中心总收入同比增长34% 10

图15：公司购物中心运营收入占比最高 10

图16：2024H1购物中心毛利率为72.5% 10

图17：2024H1第三方项目收入贡献增至27.5% 10

图18：2024H1公司新拓展一二线城市7个第三方项目 10

图19：2024H1公司购物广场零售额同比增长19.7% 11

图20：2024H1公司购物广场出租率维持96.7%高位 11

图21：2024H1公司购物广场运营效率及盈利水平提升 11

图22：2024H1公司在管商场的出租率行业领先 12

图23：2024H1公司商管毛利率行业领先 12

图24：公司拥有较强的品牌合作及招商能力 12

图25：公司管理的青岛万象城出租率稳健提升 13

图26：2024H1公司写字楼运营在管面积174万方 13

图27：2024H1公司写字楼物管在管面积1523万方 13

图28：2024H1公司写字楼收入同比增长6.6% 14

图29：公司写字楼物管收入占比较高 14

图30：2024H1公司写字楼物管收入关联方占比65% 14

图31：2024H1公司写字楼出租率下滑至77.1% 14

图32：2024H1公司写字楼毛利率提升至38.1% 14

图33：公司写字楼品牌Officeasy由三大模块构成 15

图34：2024H1公司合同面积较年初增长4.9% 16

图35：2024H1公司在管面积较年初增长7.5% 16

图36：公司在管规模在主流物企处于第二梯队 16

图37：2024H1公司在管住宅关联方占比降至38% 16

图38：2024H1公司新增第三方合约面积同比下降 16

图39：2024H1城市空间在管面积较年初增长18.2% 17

图40：2024H1城市空间在管面积中产业园占比最高 17

图41：2024H1公司客户满意度提升至93.66分 17

图42：2024H1公司收缴率同比下降至81% 17

图43：2024H1公司基础物管收入同比增长15.4% 18

图44：2024H1公司基础物管收入关联方占比51.2% 18

图45：2024H1公司基础物管收入城市空间占比20.6% 18

图46：2024H1基础物管毛利率下降至15.2% 18

图47：公司2024H1物管毛利率处于头部房企较低水平 19

图48：2024H1华润置地销售金额有所下降 19

图49：2024H1华润置地销售市占率维持2.6% 19

图50：2021-2023年华润置地销售均价稳步提升 2