上海高端客户住宅需求偏好研究.ppt

上海高端客户

住宅需求偏好模型;了解客户从

哪里来？;

引

子

;

土地指标

配套成熟的中心城区

稀缺资源

公认的高档区块或社区

;国际社区：古北、碧云、联洋、华漕

配套成熟中心区：徐家汇、静安南京西路、卢湾新天地、长宁中山公园、黄埔人民广场等

自然资源区：滨江、佘山、西郊、淀山湖、苏州河沿岸

新兴高端板块：世博板块、张江、新江湾城;淀山湖板块;目录：

;高端客户细分维度;购置力

不同购置力的群体关注的产品总价层次不同;——上海高端客户购置力模型——;标签/体验

别墅相对公寓式全新居住体验

对别墅没有清晰的产品需求

视别墅为进入高端阶层的标签

;——别墅类型与高端客户居住体悟——;——资源类型别墅分析——;——资源类别墅板块分布——;——资源类别墅板块特征——;便利;——媒体关注度——;外企外籍高管

欧美留学归国创业人士

财力雄厚的港台商人

外企高管、高级白领/金领

国企高管

高薪律师、会计师和高级知识分子

中小企业主

;香港人

高级白领为主

多数重视工作的便捷性

暂时居住，关注转手的难易程度;

;;;人口特征：

大多数是外派到中国，一般都拥有比较高的管理职位，享有公司提供的

住房津贴

对于东南亚人来说，分为两种不同的群体

单独一人来中国

与家人一起来中国

购房特征：

对于第一类人〔单独来中国〕而言，其消费需求类似于香港人，以工作

便利为驱动，重视房子的易转手性

对于第二类人而言，其购房特征：

重视家庭需求，尤其是小孩的需求优先

生活便利

要求有国际学校，重视中文和英文的教育，小孩今后能够适应本国的文化气氛;人口特征：

大多数是外派到中国，一般都拥有比较高的管理职位，享有公司提供的住房津贴

三口之家，多小孩

客户层次较东南亚人更高

购房特征：

重视家庭需求，尤其是小孩的需求优先

会所设施齐全，是其重要的社交场所

生活便利，家乐福、英文招牌的西餐厅必不可少

要求有国际学校，重视中文和英文的教育，小孩今后能够适应本国的文化气氛;人口特征：

本地土生土长的成功人士，观念较为传统。亲戚朋友一大堆，有自己的

生活圈子，来往密切的多是中学、大学同学或新同事。事业上的拼搏让

他们已经感觉有些疲惫。

购房特征：

位置或地段在市中心等传统的“上只角〞。

周围生活配套完备，大卖场、便利店，甚至不排斥菜市场。

对社区环境要求较高，绿化率高、安静。;高端客户细分解析;同样，通过对住宅产品特征的分析，可以推导出其对应的高端客户。;——购房态度产品特征——;针对不同能够类别高端客户的购房态度，对

其进行细分。共10大类别。;——细分群体——;——高端新体验型——;——工作便利型——;——生活便利型——;——舒适型——;购房行为2

物业：

保安要控制好进出的人流

提供一些生活上的帮助〔如代缴费，待叫车、叫水等〕

房型：

偏好面积大，大户型

层高要高，不压抑

至少要有四房〔一主卧、一书房、孩子房、一客房〕

社区配套

社区会所至少要有游泳池，网球，还有比较好的餐厅和比较好的效劳，供招待商务上的朋友

社区环境绿化率高，最好有山有水有景致;——生活享受型——;;购房行为3〔成熟的别墅体验〕

房屋属性：

车库的要求

希望车库一定要宽敞，最好有杂物间，还有放自行车的地方

不喜欢建在地下室，也不喜欢是倾斜的，最好在一个平面上

车库外可以做一个篮球场架，带小孩打篮球

自家的院子要大，最好分前院和后院

房型要求

非常重视主餐厅的设计，希望有一个正餐厅和一个早餐厅，早餐厅可以提供给女主人一边准备早餐一边与家人聊天

二楼以上是专属家人的活动空间

需要有卧房〔每个房间都有一个衣帽间〕，书房

大露台

家人专用小厅

一楼和地下室

需要保姆室〔装修很好的套间〕和一个大厅

地下室的厅作为小孩的活动室

厨房的装修需求设计合理，功能区齐备，做到小而全;——适度理财型——;;——尊贵型——;——享乐型——