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2025农村建房管理再提新要求六种情况属顶风违法

以前，农村建房想怎么建就怎么建，想什么时间建就什么时间建，基本上没有人管。随着粮食安全问题凸显，耕地保护越来越严，农村建房不再像过去可以随意修建。据笔者观察，农村建房，六种情况下可能面临拆除：

一是新增乱占耕地建房。2020年7月3日，国务院召开电视电话会议，要求自当天起不得再有新增乱占耕地建房行为，对新增乱占耕地建房实行“零容忍”，要做到及时发现、及时整治、及时处置。2020年7月以后，自然资源部已多次公开通报几百起农村乱占耕地建房问题典型案例。从通报情况看，不管是单位还是农民个人乱占耕地建房，基本以拆除方式处理。

2025年1月7日，自然资源部农业农村部印发《关于严格遵守“八不准”要求坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》，再次强调“对违反八不准要求的新增违法占用耕地问题，要以“零容忍”的态度依法严肃处理，特别是对于强占多占、非法出售等恶意占地建房行为，要从严从重惩处”。2025年1月1日中共中央、国务院《关于进一步深化农村改革扎实推进乡村全面振兴的意见》（中央一号文件）再次强调要持续整治农村乱占耕地建房。

二是随意翻建房屋。2021年11月26日，自然资源部办公厅印发《土地卫片执法图斑合法性判定规则》。《规则》明确，对《土地管理法》颁布实施（1987年1月1日）后，在未经审批或无合法权源的建设用地上翻新、翻建、新建行为，认定为新增非农建设违法用地。既然是新增，而且其占用的土地在二调时是耕地的，就会被认定为顶风违法拆除。

三是大棚房。指一些工商企业、个人及组织借建农业设施或农业园区之名，违法违规占用耕地甚至永久基本农田，用于非农业建设。大棚房本质是改变土地性质和用途、改变农业生产功能，企图规避农转用和土地征收审批进行非农业建设。根据有关规定，设施农用地不能用于改建住宅、私家庄园、别墅,不能用于餐饮、娱乐、康养等经营性用途，用于这些用途的，必须依法办理建设用地审批手续。但有些人在发展设施农业和休闲农业开发中，用设施农用地的名义建私家庄园或直接进行餐饮住宿建设，以建设温室大棚的方式建餐厅；用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动，等等。近年来，国家持续保持对大棚房的高压打击态势，一旦发现，将会被认定为典型违法问题，拆除有关建设筑并严厉处罚。2025年1月1日中共中央、国务院《关于进一步深化农村改革扎实推进乡村全面振兴的意见》（中央一号文件）再次强调，要持续整治“大棚房”等问题，坚决遏制破坏耕地违法行为。

四是违法占地建别墅。指没有办理用地手续建设别墅式房屋，特别是在风景名用区、自然保护地、饮用水源保护区、水库周边等风景优美、生态环境良好的地方违规建设的别墅式房屋。近年来公开曝光的陕西秦岭、山东济南等地别墅事件的处理即是典型案例。

五是违法买卖土地建造房屋。我国农村土地属于集体所有，农村集体土地不得擅自进行房地产开发。但是，一些地方出现了以集体土地开发的所谓“小产权房”，开发商擅自规避农用地转用和土地征收，“购买”集体土地进行房地产开发，价格低，有吸引力。对该类房屋，国家明令不得进行产权登记。如果属于新增的，也面临拆除的风险。

2025年1月1日中共中央、国务院《关于进一步深化农村改革扎实推进乡村全面振兴的意见》（中央一号文件）特别提出，不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。

六是违反规划建设的房屋。《城乡规划法》规定，在乡、村规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，应当在办理土地审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。乡村建设规划许可证对房屋层高、层数等均作了规定。在湖南长沙自建房事件后，国家正在开展自建房排查，自建房安全管理非常严格。违反规划建设，导致房屋擅自增高、增胖的，可能面临拆除。

当然，国家对农村违法占地建房严加管理，主要是防止违法占用破坏耕地，并不是不让农民建房。自然资源部农业农村部印发《关于严格遵守“八不准”要求坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》就提出，坚持疏堵结合，切实保障农村村民住宅建设等合理用地需求。要统筹安排补充耕地指标和新增建设用地计划，切实保障和规范农村一二三产业融合发展用地。按照《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》（自然资发〔2020〕128号）要求，继续单列农村村民住宅用地规划和计划指标，依法保障农村村民住宅建设合理用地需求。