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项目定位报告;背景;;项目目标解析;;我们通过区域及其规划分析、本体条件解析找到本项目需要解决的关键点;名称;项目所在区域位于大北京范围，国贸正东30公里;项目所在区域深入北京腹地,与通州紧邻;规划交通：开辟新线，提升老线，连通干线，加密网线
“三京”、“三津”、“三高”
“三京”：即改造102国道与北京长安街对接；调直改造构建厂通线与北京通朝路对接；拓宽友谊大桥与通州和103国道对接，形成进京方向的三条快速通道。
“三津”：即西南方经103国道直达天津主城和“未来第二机场”通道；东南方向通过三香宝线与天津宝坻相接；正东方向通过侯谭路与天津蓟县相连。
“三高”：即向南通过夏安公路直达京沈高速路；向北拓宽煤矿路直达计划开工的京哈准高速；向东建设密涿高速路形成北京新七环;我们通过区域及其规划分析、本体条件解析找到本项目需要解决的关键点;地块首期经济技术指标——中等规模，较低容积率;地块进入性;地块内部及四至;我们通过区域及其规划分析、本体条件解析找到本项目需要解决的关键点;
区位
不直接临城市，闹中取静，地块拥有天然的私属感
大厂产业园区开发背景下的住区开发
交通
现阶段地块进入性较好，与城市主干道和高速路有较便捷的交通联系，但选择性较少
未来几年内与外界的交通联系将极大改善
景观资源
潮白水岸和原生树林，景观环境具有较强竞争力
城市配套
地块周边配套缺乏，10分钟内享受通州城市配套;项目打造关键点;;两个角度看市场机会;趋势：北京城市发展正处于主动郊区化阶段;;北部分布有亚运村、奥林匹克公园以及中关村高科技园区，产业布局完善。
西部以山地为主，限制发展，发展方向以生态保护为主题。
南城区域认知度比较低，配套设施较为落后，整体发展速度落后于其他。
东部区域认知度比较高，居住功能吸纳了CBD、燕莎以及使馆区的高端收入群体，基础配套设施完善，具备良好的发展前景。
北京市2004-2020年整体发展规划把东部定位为城市未来重点发展区域，是承接中心人口、职能疏散和新产业聚集的主要地区。;;.;北京城市发展角度下的主动郊区化;两个角度看市场机会;城市发???定位：
与通州、燕郊一起发展成为北京东部重要的组团式区域城市.
城市规划定位为:
特色休闲商务区；现代服务业积聚区；都市型民生产业区；绿色生态居住区
;通州新城城市总体定位为区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城；新城规划六大功能组团;依赖主要交通干线，通州区房地产市场形成了项目相对集中的四大片区;通州市场概况;燕郊城市规划;;燕郊住宅分布已形成东西差异;本区域优势;市场机会总结;;交通驱动;“核心”驱动要素：;孔雀城客户的启示：;金地“六”客户的启示：;;最佳案例实践;关键词:环境、亲水、低密度;世联模型——别墅客户分析模型;项目机会;;目标客户需求价值排序;客户需求下的产品打造方向;;项目价值关键词;项目独有资源角度-水资源;北京六环低密度物业——客户源点分析;序号;北京人在非京地区置地特征;项目价值结论;;“孔雀”系列产品升级;定位;水岸的生活方式
——对市场，对我们的客户，水岸，不仅是一处居所，它更是一种生活态度……
——一生一栋……;生活方式;生活方式;核心卖点;;物业类型的选择问题
方案的布排
产品打造体系;回归市场：对项目受益价值贡献排序;可组合的产品：不做普通多层，增加创新多层产品，平衡容积率;后期适时推出观景小高层，容积率最高可做到2.0左右，提升土地效益，增强社区的规模和居住氛围;物业类型的选择问题
方案的布排
产品打造体系;地块价值分析;规划理念——低密度意象，层次分明，资源共享;风格：“孔雀城”延续和升级
联排：低密度意向，庭院感，最大程度增大密度（6联排以上）
三叠拼：赠送面积
情景花园洋房：创新产品、增加附加值
览景高层：无层高限制，可作创新，增加附加值;概念设计与分析——总平;概念设计与分析——构思;概念设计与分析——交通;概念设计与分析——动静分区;概念设计与分析——长径密林;概念设计与分析——三级水岸;物业类型的选择问题
方案的布排
产品打造体系;产品打造体系;水化率;水岸打造;码头、平台、节点
石景与树植点缀的嬉水码头；
木板、石材、泥土组成的亲水平台深入局部宽广水面形成理想的媳水去处；
石块疏密相间、有明显秩序感、粗犷而具有雕塑感；
绿色的树植使亲水平台更加生动；
水岸条件较好区域设置水系景观节点，增加水系利用率及设计的活跃性；;线形森林布道;私家庭院
每栋房子均有属于自己的私属领地；
前庭后院保证各家的良好私密性；
下沉花园预留微型水池位置，便于住户进行多方位的设置；
私属花园设置双重下沉庭院，给与住户更多的发挥空间，同时给与花园更多的可能；
可考虑在户内设置内庭园以加强户内采光及通透；;私属领地
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