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从深圳国际看非经常性损益的影响

一纸土地整备公告如何改变了企业的内在价值？

华南物流园并非深圳国际第一个土地整备项目，我们以公司上一个前海土地整备项目为例说明这种影响。所谓土地整备可以简单地理解为，政府针对原来很多未完善征转地手续且面积达到一定规模的土地而实施的区分性质征收、补偿以及引导开发等的措施。

从自由现金流折现原理的角度理解这一影响。

折现率由无风险收益率和风险溢价构成。无风险收益率实际上是投资者是否进行投资的最低标准，除此之外折现率还必须考虑风险或者不确定性因素，即企业经营面临种种风险，未来收到现金流充满不确定性，投资者必须要增加风险溢价、提高折现率以反映这种不确定性。

在无风险收益率变动不大的情况下，估值可以被简化为判断风险溢价，即判断现金流实现的确定性。也就是巴菲特说的，内在价值完全与未来的现金流有关，投资者的工作就是弄明白未来的现金流是什么样的。

华南物流园项目留用土地规划容积面积约69.42万平方米，容积率达到6.38，远超前海项目，将贡献大量土地增值收益和土地开发收益。中金公司认为在中性假设下，华南物流园项目有望获得土地增值及住宅开发收益合计144亿元，其中土地增值税后利润112.1亿元、土地开发税后利润32亿元。

从深圳国际的主业来看，收费公路及大环保板块业绩相对稳定，物流园及物流服务板块尽管景气度不高，但随着各地新项目拓展而略有成长。由于公司不需继续确认联营的深圳航空的亏损，暂且估计深圳国际的主业净利润中枢能够稳定在15亿港元左右。

（作者为海南大学“一带一路”研究院经济研究中心副研究员。本文不构成投资建议，据此投资风险自负）