房地产行业市场前景及投资研究报告：地方两会，关注城市更新收储.pdfVIP

投资逻辑：

城市更新/城中村改造：推进城市更新，发力城中村改造。在各省市工作报告中，共有22个省市（占比71%）明

确提出城市更新行动计划，有17个省市（占比55%）明确提出城中村改造工作，表明2025年城市更新及城中村改造

或是各地住建的工作重点之一。我们认为体现出中央对于城市更新的重视及支持，城市更新是今年扩内需、稳投资、

促消费的重要抓手，预计年内各地城市更新行动有望加速落地，对此相关配套政策有望持续完善，打通堵点。

保障房：十四五收官之年，筹建数量有所下降。根据各地两会及住建部门披露的数据，2025年已披露的省份的保

障性住房/保障性租赁住房的筹集建设计划量普遍有所下降，主要由于：①十四五计划已步入收官之年，前四年进度

较快，则25年剩余的工作量较小；②保障房筹建强调“以需定供、以需定建”，经过前期大规模建设后，存量房源需

要时间进行消化和分配。

供给端政策：数量上收存量控增量，质量上建设好房子。从各地25年的政府工作报告来看，共有18个省市计划

盘活存量闲置土地资源，其中约10个省市明确提出处置/收购存量商品房。随着发行专项债解决资金，各地收购

存量用地的进度有望提速。此外，随着各地优化供地质量、放开容积率限制、加快建设新一代住宅，有望带动改善性

住房需求释放；同时让商品房真正回归商品属性，让能够提供好产品、好服务的改善型开发商能得到更好的发展。

需求端政策：重视释放刚性和改善性住房需求。从政策空间来看，一线城市目前仍有部分限制性政策尚未解除，

后续仍有进一步加码空间；从政策发力点来看，未来仍有商品房“以旧换新”、推进现房销售、推进房票安置等刺激需

求的政策。整体来看，地产经过连续几年的下滑之后，随着市场悲观情绪有所消减以及宏观经济有改善的预期，2025

年需求有望实现止跌回稳。

保交楼进展：2024年完成情况良好，2025年打好保交楼攻坚战。根据两会中披露的具体保交楼交付率情况，保

交房攻坚战已取得积极进展，大多数省份在过去的一年保交楼任务完成良好，交付进度基本达90%以上，其中黑龙江、

宁夏、青海、湖南等省份保交楼交付率达100%。考虑到经过2年多时间仍未交付的项目大概率存在较大资金缺口，

2025年保交付任务将进入深水区，需要房企和地方政府共同努力推进交付进行。

固定资产投资：2024年目标完成不及预期，2025年增速目标维持审慎。根据已披露数据的省份中来看，2024年

仅西藏、宁夏、江西、河北4省固投实际增速达到或超过目标，其余12省低于目标。在已披露2025年目标的省份中，

半数以上（10个）省份选择下调增速目标，反映地方政府正逐步淡化“投资驱动”的路径依赖。

投资建议：

根据两会披露的信息，2025年有望进一步推进城中村改造，有望刺激购房需求；供给端收存量控增量利好行业供

给维持低位，整体供需持续好转。此外，近年来保交楼完成良好有利于居民购房信心修复，考虑到未来仍有刺激需求

的政策空间，2025年地产实现“止跌回稳”的目标概率较大。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重

点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发

展等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物

管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业建筑公司；受益于地

方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产建筑公司。

风险提示：

政策出台进度及力度不及预期；宽松政策对市场提振效果不佳；房企出现债务违约

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行业专题研究报告

内容目录

一、城市更新/城中村改造：推进城市更新，发力城中村改造4

1.1、2025年各地均提及城市更新/城中村改造/老旧危旧改造4

1.2、2025年各地老旧小区改造规模普遍下降6

1.3、城中村改造及货币化/房票安置是影响25年楼市的关键因素之一6

二、保障房