非银行金融行业养老产业现状研究专题机构养老%26养老地产之总览篇：相辅相成，优化“专业支撑”作用.docx

正文目录

TOC\o1-2\h\z\u引言：机构养老照护服务与养老房地产业有机结合、密不可分 4

一、 机构养老照护服务稳步推进，多元供给体系不断完善 5

从公办公营到多元方式兴办，政策支持机构养老发展 5

机构养老照护服务发展现状：发挥不同类型机构的独特作用 8

二、 养老地产参与者多元，运营和盈利模式多样 12

参与者比较：四类社会资本参与者各有所长，险企更具综合优势 12

运营模式：重资产为主，轻资产为辅 16

盈利模式：围绕租售展开，以对外出租为主 19

三、 风险提示 21

图表目录

图表1 养老房地产业细分 4

图表2 机构养老相关重点政策梳理（社会福利机构性质阶段） 5

图表3 机构养老相关重点政策梳理（转化为社会养老服务机构性质） 6

图表4 机构养老相关重点政策梳理（养老服务体系建设面向全体老年人） 7

图表5 我国注册登记的养老机构数量增加 9

图表6 我国注册登记的养老机构床位数量不断增加 9

图表7 2022年不同类型注册登记的养老机构设施数量、床位数量和收留抚养救助人数占比及其床位利用率 10

图表8 2022年不同类型注册登记的养老机构数量结构（按床位数量分） 10

图表9 2022年不同类型注册登记的养老机构收留抚养救助人数结构（按人员性质分） 11

图表10 2022年不同类型注册登记的养老机构收留抚养救助人数结构（按自理能力分） 11

图表11 养老地图之养老机构（2025年2月11日） 11

图表12 机构养老照护服务产业图谱 12

图表13 社会办养老机构不同参与者的优劣势比较 13

图表14 复星康养业务图览 15

图表15 社会办养老机构运营模式分析 16

图表16 REITs项目资产类型规模（截至 18

图表17 REITs项目资产类型份额（截至 18

图表18 养老机构盈利模式分析 19

图表19 泰康“幸福有约”保险计划与“泰康之家”养老社区 20

引言：机构养老照护服务与养老房地产业有机结合、密不可分

从供需关系来看，养老产业链上游以养老用品生产和养老设施投资建设为主，中游以上游产品为基础、以提供养老服务为核心；下游面向有养老消费需求的老年客户，在养老产品、养老服务与老年客户之间形成有效连接。然而在实际业务发展中，

单个企业可能在自身核心业务逐步发展成熟后，向产业链上下游延伸，因此养老产业链的上中下游之间并非完全割裂。养老

房地产业主要是面向老年人群提供的养老设施建设、改造及装修维修，以及各类适老化和无障碍改造等活动；向上下游延伸也涵盖了养老机构的投资、开发、经营、管理和配套服务提供等。养老设施建设是养老房地产业的重要部分，上游与养老产业金融相关、下游与机构养老照护服务有机结合，因此，本文重点聚焦于与养老设施建设密切相关的机构养老照护服务和养老社区的相关研究。根据《养老产业统计分类（2020）》：

机构养老照护服务是各级政府、企业和社会力量兴办的养老机构为在机构养老的老年人提供的专业化护理和医养结合服务等。具体包括①养老院、老年福利院、老年公寓、老年养护院、敬老院、光荣院、农村幸福院、养老大院、农村特困人员供养服务机构等养老机构为在机构集中养老的老年人提供的养护和专业化护理服务；②内设诊所、卫生所（室）、医务室、护

理站的养老机构提供的医养结合服务；③公办养老机构及公建民营养老机构为经济困难失能（含失智）老年人、计划生育特殊家庭老年人提供无偿或低收费托养服务；④失智老年人照护机构提供的服务，不包括机构为居家老年人提供的上门服务。

尽管《养老产业统计分类（2020）》中并未明确CCRC养老社区（ContinuingCareRetirementCommunity，持续照料型养

老社区）的分类，但根据CCRC养老社区提供医养结合服务的特征，我们将其纳入中高端机构养老照护服务当中。

养老设施建设、改造及装修维修：是指新建、改建和扩建的为老年人提供居住、生活照料、医疗保健等方面专项或综合服务的老年养护院、养老院和老年日间照料中心等各类养老设施及其服务用房、场地及附属设施的建设与改造活动和建筑装饰、装修、维修等活动，包括特困人员供养服务设施（敬老院）改造提升工程。除《养老产业统计分类（2020）》中提及的

内容外，在实际发展当中，养老房地产业向上游可延伸至养老机构的投资、开发、建设；向下游可延伸至机构经营、管理和

养老服务等，如养老机构的经营、管理、后续配套维修和养老服务供给等。以中高端养老社区为例，寿险产品负债久期长、

体量大，决定了险资配置风格稳健，以固收类资产为主；而养老