《土地剩余法整体估价技术指引》.pdf

T/SZS4074—2023

土地剩余法整体估价技术指引

1范围

本文件规定了土地剩余法整体估价的总则、评估范围确定、剩余法样本宗地设立、剩余法样本宗地

价格评估、剩余法整体地价评估等的工作程序、方法要求等内容。

本文件适用于指导样本宗地的整体价格估算工作。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，

仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本

文件。

GB/T19231土地基本术语

GB/T21010—2017土地利用现状分类

2006深圳市建设工程技术经济指标

3术语和定义

GB/T19231界定的以及下列术语和定义适用于本文件。

3.1

剩余法样本宗地Samplelandofresidualmethod

用于剩余法测算地价的宗地样本，由代表性样本宗地和补充样本宗地构成。代表性样本宗地是在一

定范围内，土地条件、土地利用状况等特征具有代表性，地价水平能够起示范作用的宗地。补充样本宗

地是在代表性样本宗地的基础上，为满足样本均匀分布和全域覆盖特征而补充设立的宗地。

3.2

地价Landprice

无特殊说明下，指公开市场条件下形成的，一定年期建设用地使用权的权利价格，其空间内涵包括

地表及地上、地下的一定范围，也可依据权属划分，单独界定为地下空间使用权或空中使用权价格。

3.3

土地估价Landpricevaluation

估价师根据估价目的和待估土地状况，遵循估价原则，按照一定的估价程序，在全面调查和综合分

析影响地价因素基础上，选用适宜的估价方法，对待估土地在估价期日的价格进行估算和判定的行为。

3.4

房地产整体估价Overallrealestateappraisal

房地产整体估价以经济学中的市场供求理论、房地产估价规范中的替代原理为理论基础，应用批量

评估、地理信息及数理统计等关键技术，构建标准房价格为核心、比价关系和影响程度为关联的评估模

型，实现房地产价格评估公平、高效且科学目标。

3.5

剩余法Residualmethod

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在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利

息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。

3.6

土地剩余法整体估价Massappraisaloflandresidualmethod

土地剩余法整体估价是基于房地产整体估价理论与实践，在土地剩余法估价理论与方法基础上的

拓展。通过样本房价剥离得出样本地价，综合应用批量评估、数理统计以及地理信息系统等关键技术，

通过构建整体估价模型，整体评估出不同土地用途的待估宗地在设定的土地利用状况、开发条件和年

期下于某一估价期日的土地使用权市场价格。

3.7

剩余法整体估价的评估范围Thedateofvaluation

剩余法整体估价体系覆盖并运行的空间范围。

3.8估价期日Thedateofvaluation

估价结果对应的日期。

3.9

标准化地价Standardizedlandprice

标准化地价指样本宗地地价经过交易情况、估价期日、个别因素、土地使用年期等修正后，得到的

样本宗地在统一设定条件下的地价。

4总则

4.1概述

本文件所涉及相关参数应根据国家及深圳市相关政策法规变动、房地产市场变化等情况进行调整。

4.2评估范围

土地剩余法整体估价的评估范围，应在本行政辖区内根据市场发育程度和政府服务监管需求确定。

4.3周期

土地剩余法整体估价工作原则上应以年度为周期开展，每年上半年完成对样本宗地在当年1月1日

的地价评估工作。具体工作中，可根据市场状况缩短更新周期。

4.4用途分类

土地剩余法整体估价中涉及的土地用途，应涵盖评估范围内的主要土地利用类型，土地用途应参照

《土地利用现状分类》（GB/T21010