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深圳CBD国际超甲级写字楼已近稀缺

———全策行市场部

[全策行地产]深圳CBD国际超甲级写字楼已近稀缺（告急）

一、深圳中心区写字楼的发展特点

（一）CBD——深圳中央商务区

在“9+2”和大珠三角战略的前提下,深圳正在寻找自己的新定位。随着城市发展重心的西移,深圳在

原有的罗湖商业中心的基础之上,新产生了福田中心区、南山商业文化中心区、宝安中心区。在三个新兴区

域中,深圳市政府在福田中心区的基础上打造CBD，深圳“十一五”规划中明确其定位：要做珠三角CBD

的“总部经济”，重点发展现代金融业，要做中国的华尔街。

深圳CBD位于福田中心区,由滨河路、红荔路、彩田路、新洲路四条城市主干道围合而成,总占地面

积413万平方米,市政府计划将其发展成为深圳最重要的商务、商业区域。这里集中了以市民中心为代表的

行政中心,以关山月美术馆、青少年宫、音乐厅为代表的文化中心,以众多甲级写字楼集合而成的商务中心,

以黄埔雅苑等楼盘为代表的高档住宅区,莲花山公园雄踞其北,深南大道从中穿过,这里有四通八达的公交

路线,深圳目前开通的两条地铁线亦从中心区经过。为促进“珠三角”城市一体化发展，方便香港与内地的

来往，新建增设福田地下火车站，建在新深圳站与香港之间，位置在中心区深南大道南面与福华路之间的

益田路下方，设计八股铁道。该站在中心区与深圳轨道的1、2、3、4号地铁线路接驳，形成国铁与城轨四

通八达的枢纽。

（二）深圳中心区甲级写字楼的发展

深圳早期的包括国贸、地王等深圳妇孺皆知的高档写字楼物业，随着时代的发展，甲级写字楼标准

的不断提升，已经不能保住其至高无上的地位。

在新世纪初期，深圳刮起一股开发甲级写字楼的风潮。这股高档写字楼行情首先是由中心区发动的。

江苏大厦以“中心区的核心”概念，拉开了中心区写字楼销售的序幕，国际商会大厦以“CBD———商务中

心区”概念，将中心区写字楼炒得热火朝天，最终在３个月内实现70％的销售率，写字楼开发也进入一

个极速膨胀期。江苏大厦和中银大厦成就了深圳中央商务区，并由此拉开了中心区开发的序幕；紧接着就

是一个十分庞大的写字楼群“十三姊妹花“的入市，更将中心区的商务办公氛围推到了一个新的高度。随

着“市民中心”最后的进驻；随着地铁的开通；随着市级商业的进入，中心区带给深圳更多的是希望，是

机遇。其中最重要的机遇莫过于会展经济与CEPA。

加上正在开发建设的喜来登酒店、马可#8226;波罗好日子酒店、星河丽思卡尔顿酒店、祈年酒店等

星级酒店的开业，会带来并留住更多的商务人流，结合晶岛国际、怡景中心城等大型商业项目的落成，中

心区的人气会更旺，中心区整体结构也将得到完善，因此必然会带动写字楼的租售价格出现大幅度的上涨。

（三）中心区写字楼的客户分析

从中心区已建成入伙的兴业银行大厦、卓越大厦、国际商会大厦、中央商务大厦、江苏大厦等项目

内营业的公司类型来看，以金融保险业、证券咨询业公司为主，另有少量贸易、物流及电子公司。

其中金融、保险、证券类企业规模较大，如新华保险、招银证券、国信证券等的办公区都在5层以

上，这类企业倾向于购买物业自用。而其他类型的企业规模相对较小，以中小型企业居多，办公面积大多

在300平方米~1000平方米之间，这类企业大多处于成长期，需要进一步提升公司形象，而初创期的企业

则较少选择在中心区办公。

深圳中心区完善的商务配套和日益增强的辐射力、影响力，成为深圳最具活力、最具投资潜力的城

市经济区域，正吸引着越来越多的世界500强企业、跨国公司和港资企业纷至沓来，其国际化特色越来越

浓。

A、世界航运公司前三位的航运公司COSCO、全球商务运营商雷格斯进驻安联大厦

B、世界500强企业瑞士ABB公司、欧洲最大儿童用品制造商意大利CHICCO、韩国三星半导体最大

的代理商韩国三达（SAMTEK）入驻深圳国际商会中心，美国上市公司环球资源在深圳国际商会中心买下4

层楼，将其中国总部落户于此。

C、世界500强的法国家乐福公司揽下一整层大型购物休闲广场中心城。世界500强的美国时代华

纳也看好深圳中心区，其子公司华纳影院将在中心城建设一个拥有7个独立放映厅的现代化大型影院。

D、英国驻广州总领事馆“深圳英国签证申请中心”进驻深圳国际商会大厦

E、中国检验认证集团深圳有限公司也进驻中心区，它是中国检验认证（集团）有限公司（CCIC）

的九大核心成员公司中实力最强的公司之一。

F、始创于1905年的美国罗宾逊物流公