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降本增效专题之二

六大策略破解物企人工成本困局

摘要：揭秘物企人工成本管控秘诀

物业服务企业的成本管控水平在一定程度上直接影响着企业的盈利能力和市场

竞争力，而随着“最低工资上涨与社保基数调整VS提价困难”的僵持，人工成

本已成为物企管理运营成本的“心头病”，如何高效管理人工成本已成为物企

精细化运营的必经之路。本文根据物企多年成本管理探索经验，形成降低人工

成本的具体策略，为物业服务企业实现降本增效提供可落地的参考。

1、人工成本是物企成本管理的重点，亦是难点

随着企业业务规模的增加，运营成本随之上浮，但行之有效的成本管理将有助

于降低成本的影响。从可对比的上市物企来看，2023年，有41家物企营业成

本增速高于营业收入增速，有24家物企营业成本增速高于在管面积增速，成本

管理迫在眉睫，因此，物企在推进业务的同时，需要时刻注意成本的把控。

图：2023年上市物企成本增速与经营业绩增速对比情况

成本增速低于在管面积增速29

成本增速高于在管面积增速0-5个百分点11

成本增速高于在管面积增速5-10个百分点3

成本增速高于在管面积增速10个百分点以上10

成本增速低于营收增速19

成本增速高于营收增速0-5个百分点22

成本增速高于营收增速5-10个百分点17

成本增速高于营收增速10个百分点以上2

为缓解运营成本压力，物业服务企业纷纷推进精细化成本管理，而“劳动密集

+刚性”的特性使得人工成本已然成为物企管控的核心。从60家可对比的上市

物企来看，2023年，超六成物企人工成本占总成本比例逾40%，有19家物企人

工成本占比超过50%，可见，人工成本是成本管理的重点关注对象。通常，物

业企业人工成本主要分为两大部分——员工薪酬和社保等社会福利，部分企业

有员工股权激励，也计入人工成本。

图：2023年上市物企人工成本占总成本比例分布情况

超过60%50%-60%40-50%低于40%

二、如何降低人工成本？

策略一：精简组织架构,实现扁平化管理

传统的金字塔式组织架构层级过多，往往容易造成信息传递效率低下、人员冗

余等问题，为提高管理效率与减少人力资源浪费，目前，大部分物业服务企业

进行组织架构扁平化改革，坚持“能三不四”原则，实施“总部-区域/城市公

司-项目”三级管控架构，从而减少管理层级，在缩短决策链条的同时，降低人

工成本。如中海物业在提出“项目总经理合伙人制改革”时，明确需要厘清三

级管控的战略及业务定位：集团定战略、定标准，平台公司承担业务管控职责，

项目作为利润阵地，保障各项业务高质高效落地，从而推动企业变革，促进稳

健发展；2023年，建业新生活进行新的组织变革，推进扁平化管理，以期提升

整体效能和响应速度，实现降本增效。

策略二：部分业务实现外包，降本又提质

物业企业通过把清洁、绿化、保安等业务外包给专业的服务公司，在降低企业

自身的人员配置和管理成本的同时，借助专业服务公司的优势，提高服务质量

和效率。从披露外包成本的上市物企来看，外包在一定程度上可以有效降低运

营成本，提高成本效益，尤其是员工成本，2021-2023年，越秀服务、经发物

业持续外包基础服务业务，外包成本占比逐年增加，随之员工成本占比有明显

降低，而绿城服务近三年外包成本占比维持在37%左右，其员工成本也保持

40%左右。但需要注意的是，外包业务时也会产生成本，物业服务企业需要把握

好外包的程度，以免进一步增加运营成本。

图：2021-2023年部分上市物企员工成本占比（左）与外包成本占比（右）情况

同时，在进行业务外包时，物企不能有做“甩手掌柜”的心理，需要制定科学

的外包服务标准和有效的考核机制，严格监督和管理外包服务全流程，并在收

到客户投诉时不予推诿，及时沟通解决；同时优先选择与信誉良好、实力雄厚

的外包服务商建立长期稳定的合作关系，从而保障服务的稳定与质量。

策略三：合理调整