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区域布局战略分化，机遇与挑战并存

区域布局战略分化，机遇与挑战并存

一、行业转型背景与区域深耕动因

政策驱动因

随着国家相关建设政策的陆续出台，物企需依据政策导向及时调整自身发

展策略，早在2016年，国务院就出台《关于深入推进新型城镇化建设的若干意

见》，该意见重点以户籍制度改革、城乡融合发展以及产业布局为核心内容，

旨在有力地推动新型城镇建设进程，通过一系列举措加大新型城镇的人口密度。

2022年，住建部在21个市（区）开展第一批城市更新试点工作，这一举措进

一步推动城市更新工作进展，例如基础设施改造、老旧小区更新以及智慧城市

建设等。这些工作的开展也使得区域内的物企经营环境发生变化，老旧小区更

新与基础设施改造和智慧城市建设均对物企提出新要求，促使物企着眼于深耕

所在区域，以更好地契合城市更新带来的变化。

2024年，中央经济工作会议与《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年

行动计划（2024-2028年）》更是从多方面发力，不仅对户籍制度进行深化改

革，放宽常驻人口300万以下的城市的落户限制，以此吸引更多人口流入，增

加城市活力，而且着重进行都市圈培育，进一步强化城市安全韧性。同时，选

定15个（例如石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州等）城市

启动城市升级计划，未来这些优先启动城市升级计划的城市，将会在资源分配

上获得更多倾斜，在基建维护、GDP发展等方面具备优势，其经济市场也会更

具吸引力。

规模扩张瓶颈显现

物业管理行业近年来正经历着发展模式的转变，管理面积的增长速度已然

放缓，管理规模增速呈现下滑趋势。从历年百强企业的数据来观察，在2021年

时，管理面积与合约面积的增速达到近4年的最高值（近17%），此后便连续

两年出现下滑情况，到如今均已降至7%以下。

物企逐渐意识到过去疯狂式单纯注重面积拓展的模式存在诸多弊端，开始

主动退出效益不佳的项目，转变发展策略，将重点放在对优质项目的重点保护

以及积极拓展之上，不再盲目追求规模的扩大。当下，专注核心优质项目以及

区域发展已然成为行业的主流趋势，物企更加重视效益与质量的并重，力求在

稳健发展的同时，实现综合实力的提升，以更好地应对市场变化，适应行业发

展的新阶段。

图：2020-2023年百强企业管理面积、合约面积均值及增速变化情况

1000020%

17.06%

800016.67%16%

米14.04%12.43%

方600011.59%12%

平

万10.06%

：40008%

位6.21%

单

20004%

2.16%

00%

2020年2021年2022年2023年

管理面积均值合约面积均值

管理面积同比增速合约面积同比增速

城市更新行动带来的存量市场机遇

城市更新行动则可能成为物业管理行业发展的重要契机，尤其对于秉持深

耕区域发展核心策略的物企而言。在业务拓展方面，老旧小区普遍存在配套服

务缺失的状况，伴随城市更新工作推进，老旧小区完成更新改造后对服务或有

着新需求，物企可借此契机承接相应服务项目，实现管理规模扩充，同时，老

旧商业街区等区域更新改造后同样亟待