公募REITs系列之二：拥抱新资产，谁在买C-REITs？.docx

正文目录

一级市场认购：以战略配售为主，公开发售愈发火爆 3

面向三类投资者：战略配售超70%，网下投资者确定价格 3

战略投资者：提前锁定份额，非传统投资机构陆续进场 5

公开发售环节：水利市政、租赁住房等稳定类更受青睐 8

网下投资者：保险、券商自营参与定价环节最踊跃 10

二级市场持仓：各类机构仓位有别，券商保险规模靠前 11

券商自营：第一大市场化持仓群体，主要持有交通和能源 12

保险：不动产投资领域的行家，重仓交通、仓储和消费 14

私募基金：背景多元，主要持有仓储物流、交通和园区 16

信托：持有较多消费和交通REITs 17

券商资管：为各类机构进行资产管理，市值占比不断下降 19

公募基金及资管子：资管计划、FOF方式参与度不断提升 20

谁在深度布局C-REITs? 21

风险提示 23

图表目录

图1：C-REITs发售过程主要时间节点 3

图2：发售REITs一级市场的三类投资者 5

图3：2023年12月以来新发行的34只已发行REITs网下投资者询价参与情况 11

图4：各类型REITs的机构投资者份额占比变化 12

表1：不考虑原始权益人及关联方下的各资产类型的战略投资者主要分布 6

表2：传统投资机构参与战略配售情况 6

表3：非传统投资机构参与战略配售情况 8

表4：已上市C-REITs平均认购倍数，稳定类REITs受投资者青睐，能源REITs认购情绪也较好 9

表5：交通/园区/仓储物流/消费等周期类REITs的认购倍数整体表现不佳，但能源设施认购热情较高 10

表6：REITs前十大持有人中券商自营资产类型配置分布 12

表7：前十大持有人中券商自营持仓变化（单位：只，亿元） 13

表8：REITs前十大持有人中保险机构资产类型配置分布 14

表9：前十大持有人中保险持仓变化（单位：只，亿元） 15

表10：REITs前十大持有人中私募基金资产类型配置分布 16

表11：前十大持有人中私募基金持仓变化（单位：只，亿元） 17

表12：前十大持有人中信托持仓变化（单位：只，亿元） 18

表13：REITs前十大持有人中信托资产类型配置分布 18

表14：REITs前十大持有人中券商资管资产类型配置分布 19

表15：前十大持有人中券商资管持仓变化（单位：只，亿元） 20

表16：前十大持有人中公募基金及资管子公司持仓变化（单位：只，亿元） 20

表17：2024年基金公司持有REITs产品的FOF产品情况 21

表18：部分保险机构布局REITs情况 22

表19：部分券商布局REITs情况 23

2021年6月，我国基础设施公募REITs（以下简称“C-REITs”）首批9个试点项

目上市交易，到2024年7月“1014号文”迈向常态化发行，经过三年多的发展，市场从无到有、从少到多，投资者群体日渐壮大。

截至2025年2月27日，全市场已发行63个C-REITs项目，上市资产类型涵盖园区、消费、交通、能源、市政、生态环保、水利、仓储物流和租赁住房九大类，投资者已涉及原始权益人、券商自营/券商资管、保险自营/保险资管、信托公司/信托产品、公募基金及其资管子公司、私募基金、银行理财、个人等。随着申报项目的增多和限售份额的逐步解除，更多类型的投资者出现在了C-REITs持有人名单里。

我们已在《2025，1500+亿C-REITs怎么配？》中对我国已上市REITs的基本面和市场表现进行了介绍。本文通过梳理C-REITs一级、二级市场投资者结构，旨在了解主要投资者的询价认购和实际持仓情况，熟悉C-REITs市场交易对手方整体格局和配置偏好，为参与交易提供借鉴。

一级市场认购：以战略配售为主，公开发售愈发火爆

面向三类投资者：战略配售超70%，网下投资者确定价格

C-REITs主要采用向战略投资者定向配售（“战略配售”）、向符合条件的网下投资者询价发售（“网下发售”）、向公众投资者公开发售（“公众发售”）相结合的方式进行发售。目前63只已发行的C-REITs在首发环节面向公众投资者发售的比例很低

（3.9-13.5%），网下投资者次之（11.5-31.5%），战略投资者配售比例最高（55-83.6%）。截至2025年2月27日，63只C-REITs首发时战略配售比例平均为72.4%，网下投资者平均19.4%，公众投资者仅占8.2%。

图1：C-REITs发售过程主要时间节点

各REITs招募说明书、询价公告、发售公告