2024土地管理基础知识：物权的设立、变更、转让和消灭.docx

?一、物权概述

（一）物权的概念

物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。它是民事主体在法律规定的范围内，直接支配特定的物，并享受其利益的排他性财产权。

（二）物权的特征

1.支配性

物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利，无需他人的意思或义务人的行为的介入。例如，土地所有权人对土地可以自行决定如何使用、收益等。

2.排他性

同一物上不能同时存在两个或两个以上内容互不相容的物权。比如，一块土地上不能同时存在两个完全相同的土地所有权。

3.绝对性

物权的实现，无需义务人为积极行为进行协助，仅由权利人对标的物进行直接支配即可。物权的义务主体是不特定的，除权利人以外的一切人都负有不得侵犯物权的义务。

二、物权的设立

（一）基于法律行为的物权设立

1.不动产登记

-登记的概念

不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。在土地管理中，土地所有权、建设用地使用权等不动产物权的设立，通常以登记为生效要件。

-登记的效力

登记具有公示效力，向社会公开物权的设立情况，使第三人能够知晓物权的归属，从而维护交易安全。例如，建设用地使用权的设立，只有经过登记，才能对抗善意第三人。同时，登记还具有公信力，一旦登记，即使登记内容存在错误，对于信赖该登记而进行交易的善意第三人，法律仍承认其交易行为的效力。

-登记的程序

一般包括申请、受理、审核、登簿等环节。申请人需要提交相关材料，如土地权属来源证明、建设用地规划许可证等，登记机构对材料进行审核，符合条件的予以登记，并将登记事项记载于不动产登记簿。

2.动产交付

-交付的概念

动产交付是指动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。交付是动产物权变动的公示方法，通过交付，使动产的占有发生转移，从而使物权发生变动。

-交付的方式

-现实交付：是指将动产的占有实际移转给受让人，使受让人直接占有该动产。例如，将一台设备从出让人处搬到受让人处。

-简易交付：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。比如，承租人在租赁期间购买租赁物，由于承租人已经占有该物，自买卖合同生效时，所有权即发生转移。

-指示交付：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。例如，甲将其借给乙使用的设备卖给丙，甲可以将要求乙返还设备的权利转让给丙，以代替设备的实际交付。

-占有改定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。比如，甲将其汽车卖给乙，但双方约定甲再使用一段时间，此时汽车所有权自约定生效时即转移给乙。

（二）非基于法律行为的物权设立

1.基于事实行为

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。例如，建造房屋的行为完成，房屋所有权即自行设立，无需办理登记手续。但在办理房屋所有权初始登记时，需提供相关建造事实的证明材料。

2.基于法律规定

法律直接规定某些物权的设立情形。例如，农村集体土地所有权是基于法律规定由农村集体组织原始取得。在农村土地制度改革中，通过相关法律法规的明确规定，确定了农村集体土地所有权的主体、范围等内容，无需通过登记等法律行为来设立。

3.基于继承

因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。被继承人死亡后，其合法继承人即取得遗产中物权的所有权，无需进行登记。但继承人在处分继承取得的不动产时，应当办理登记手续，未经登记，不发生物权效力。例如，继承人继承房屋后，要将房屋转让给他人，必须先办理房屋所有权转移登记。

三、物权的变更

（一）物权变更的概念

物权变更指物权的客体、内容等方面发生的变化。包括物权主体的变更（如物权的转让）、物权客体的变更（如土地面积的增减、土地用途的改变）和物权内容的变更（如抵押权担保范围的扩大或缩小）。

（二）不动产物权变更的登记

1.变更登记的情形

-权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的：例如，土地使用权人名称发生变更，如企业名称变更、自然人姓名变更等，需要及时办理变更登记。

-不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的：如土地用途从工业用地变更为商业用地，或者土地面积因测量误差等原因进行调整，都要进行变更登记。