房地产行业美国二手房市场：销量回暖，价格温和上涨.docx

正文目录

TOC\o1-2\h\z\u2024年美国房地产量价：销量低位震荡，价格刚性上涨 5

成交量：高利率抑制需求，二手房销量持续低迷 5

价格：供给约束持续强化，二手房价格上涨 7

二手房市场：利率锁定或是价升量紧的主要原因 9

经济韧性仍存，就业市场较稳 9

利率锁定效应显著，成交量持续承压 11

购房需求仍有支撑，人口迁徙影响局部市场 13

居民购房能力有所改善，累计需求有待释放 16

供需结构紧张，利率锁定影响下市场流动性不足 17

行业前瞻：预计2025年美国二手房价格温和上涨 21

风险提示 23

图表目录

图表1：2024年美国购房贷款需求持续低迷 5

图表2：美国二手房销量仍处低位 6

图表3：美国二手房签约销售指数震荡筑底 6

图表4：2024年美国新房销量同比增长3.1? 6

图表5：美国新房新增供给量同比减少 6

图表6：美国二手房库存量同比回升，绝对量仍处低位 7

图表7：美国新房库存较为充足 7

图表8：美国二手房销量占总销量比例有所下滑 7

图表9：2024年美国二手房库存占比均值约72? 7

图表10：2024年美国二手房价格涨幅走阔，新房降幅走阔 8

图表11：2024年美国二手房价格同比上涨4.5?，新房价格同比下降1.6? 8

图表12：2024年全美CS指数月均同比上涨5.1? 8

图表13：2024年三大核心都市房价涨幅较全美更高 8

图表14：2024年全美平均租金同比上涨3.4 9

图表15：全美平均租售比略有下降 9

图表16：美国GDP增速放缓，但仍保持在5?附近 10

图表17：美国经济增长放缓，房价增速随之下降 10

图表18：美国通胀得到一定缓解 11

图表19：美国失业率有所上升，但仍处于历史低位水平 11

图表20：2024年月均新增非农就业人数同比减少23.1? 11

图表21：2024年下半年美国消费者信心指数有所回升 11

图表22：美国抵押贷款固定利率仍然较高，利率锁定效应显著 12

图表23：高利率下房价上涨较为温和 12

图表24：美联储开启新一轮降息周期，房贷利率或随之下调 13

图表25：美国适龄购房人口持续增长 14

图表26：适龄购房人口支撑主要的房屋成交量 14

图表27：美国三大核心城市人口均有所流失 14

图表28：美国部分城市房价及房屋成交量同比变动 14

图表29：美国净移民人口回升至2019年的75? 15

图表30：外国人购买美国住房的价格较高 15

图表31：外国人购买美国住房的套数持续下降 15

图表32：美国住房购买力指数有所提升，仍处于历史低位 16

图表33：美国按揭贷款拖欠率略有上升，但仍处于健康区间 16

图表34：美国首付储蓄平均年限有所下降 17

图表35：美国购房负担能力仍超过30?的可负担线 17

图表36：挂牌量逐步回升，但但仍低于历史平均水平 17

图表37：挂牌价持续上涨，涨幅有所收窄 17

图表38：2024年全美新增挂牌量仍低于2021、2022年 18

图表39：2024年全美新增挂牌量同比增幅逐步收窄 18

图表40：2024年全美新增待成交量较2023年基本持平 18

图表41：2024年全美新增待成交量同比增速较低 18

图表42：挂牌价下调房源比例上升，买方议价能力增强 19

图表43：挂牌价涨幅放缓，但下调房源的降价幅度仍较大 19

图表44：售价与挂牌价比值较为稳定 19

图表45：成交价高于挂牌价房屋占比有所下降 19

图表46：2024年月均挂牌到签约平均时长延长5.2天 20

图表47：全美以及各大都市签约到成交平均时长较稳定 20

图表48：美国房屋空置率保持历史低位水平 21

图表49：房价持续上涨，业主或选择出售导致空置 21

图表50：居民整体购房意愿较为稳定 21

图表51：美国住房自有率基本持平 21

图表52：Zillow美国典型房屋价值预测 22

图表53：Zillow美国房租预测 22

图表54：Realtor美国二手房主要指标预测 22

2024年美国房地产量价：销量低位震荡，价格刚性上涨

成交量：高利率抑制需求，二手房销量持续低迷

MBA综合指数低位震荡，抵押贷款需求低迷。根据美国抵押贷款银行家协会（MBA）数据，2024年MBA市场综合指数平均值为211，较2023年增长5.1?，但仍