“地王”频现，土拍热度能否延续？.docx

今年1-2月土地市场明显回暖

注：为剔除春节影响，1月、2月土地出让金单月同比基于工作日日均出让金。今年以来土拍市场热度回升，2月土地出让金1705亿元，同比增长18%，1-2

月出让金3670亿元，同比增长15%。2021-2024年出让金已连续四年下滑，今年1-

2月出让金同比由负转正。

城投拿地占比高位回落。1月、2月城投拿地占比分别为42%、20%，较去年12月的61%明显回落，主要因为央国企地产商高溢价率竞得多宗土地。累计来看，今年1-2月城投拿地占比31%，低于2024年的51%。

扣除城投拿地后，2月出让金同比较1月增幅扩大。2月非城投拿地1370亿元，同比增长25%，增幅较1月扩大10个百分点，1-2月出让金2514亿元，同比增长15%。

图1：今年2月出让金同比增长18%

全口径土地出让金同比（%）

60%18%

60%

18%

30%

0%

-30%

-60%

-90%

中指院，华西证券研究所

图2：今年1-2月出让金同比增长15%

90000

80000

70000

60000

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20000

10000

出让金（亿元） 出让金同比（右，%）

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

-10%

-20%

-30%

0

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 20242025M1-2

-40%

中指院，华西证券研究所

图3：今年2月城投拿地占比20%，低于1月的42%，也低于去年12月的61%

80%

城投拿地金额占比（%）

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

2021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-092025-01

中指院，华西证券研究所

北京、上海、杭州今年1-2月均出现“楼面单价”新高

今年1-2月市场回暖，主要体现在两类地块成交，其一是高总价高溢价率地块；其二是高楼面单价地块，两类地块之间也有交集。

北京、上海、杭州集中出让多宗高总价、高溢价率地块，拿地方均为央国企，拉高出让金体量。筛选出让金50亿元以上、溢价率10%以上地块，今年1-2月成交6块，合计出让金464亿元，均在京沪杭，而2022-2024年1-2月无此类地块成交，这三年此类地块多集中在下半年成交。

从明细来看，北京成交3块，合计出让金269亿元，位于海淀区清河板块、朝阳区定福庄板块，拿地方为央企华润置地、招商蛇口、保利发展、中国金茂，及福建国企建发地产。结合楼面价来看，建发地产在海淀区清河板块拿地，楼面价高达9.5

万元/平方米，创北京楼面价新高。上海成交2块，合计出让金141亿元，分布在虹口区瑞虹板块、浦东新区三林板块，拿地方同样是央国企，包括中国金茂、华润置地、越秀地产等，其中瑞虹板块楼面价高达11.7万元/平方米。杭州成交1块，出让金55

亿元，拿地方为滨江集团，楼面价6.5万元/平方米，创杭州楼面价新高。

图4：今年1-2月6块土地出让金超过50亿元，溢价率超过10%，分布在北京、上海、杭州

1000

900

800

700

600

500

400

300

200

100

0

单块地价50亿及以上出让金合计（亿元）

2019-012019-03

2019-01

2019-03

2019-05

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2019-11

2020-01

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2020-05

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2020-11

2021-01

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2022-09

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2023-01

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2023-07

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2023-11

2024-01

2024-03

2024-05

2024-07

2024-09

2024-11

2025-01

表1：今年1-2月成交价大于50亿元地块明细（按楼面价降序）

成交时间

地块名称

城市

区县

穿透后拿地企业

成交价

（亿元）

成交楼面价

（万元/㎡）

溢价率

（%）

2025-02-20

虹口区C080302单元hk329-

11地块

上海

虹口区

中国金茂，庆隆集