资产评估的假设和方法.pptVIP

第一节资产评估的基本假设资产继续使用，可以带来未来经济利益。不能继续使用，只有变现收入。资产是否继续使用，其评估价值是不同的。01继续使用的两层含义对单项资产进行评估，表明资产将按现在用途或其他用途继续使用。对整体资产进行评估，表明企业将按现有目的或其他目的持续经营。（类似于持续经营假设）02继续使用假设2、继续使用的三种方式在用续用转用续用移地续用3、适用方法：收益法重置成本法现行市价法二、公开市场假设公开市场是指自由竞争的市场。被评估资产需要符合有关条件适用方法：现行市价法时间短，交易事项被要求限制在较短时间内完成；交易双方地位不平等，卖方是非自愿被迫出售，买方人数可能很少。01在不同的假设条件下，评估结果各不相同：继续使用条件下，要求评估资产的继续使用价值；公开市场前提下，要求评估资产的公平市场价值；破产清算前提下，要求评估资产的清算价格。02破产清算假设收益现值法及其适用前提条件：含义：——指通过估算被估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被估资产价值的一种资产评估方法。收益法把资产所有者期望的收益转换成现值，这一现值反映购买者未来能得到的利益的价值体现。资产评估值与资产的效用或有用程度密切相关：资产效用越大，获利能力越强，其价值也就越大。主要适用于有收益或潜在收益的资产评估。企业整体资产产权变动以房地产为目的的资产评估资源型资产的评估无形资产以转让为目的的资产评估收益法的适用范围应用的前提条件资产必须继续使用，而且资产与经营收益之间存在稳定比例关系，并可以计算。未来的收益可以正确预测计量。资产预期获利年限可以预测。与预期收益相关的风险报酬也能估算计量。四、收益现值法评估资产的优缺点：1、优点：①能真实和较准确地反映企业本金化的价值。②与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值以为易为买卖双方所接受。2、缺点：①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见的影响。②在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和预测未来收益的单项资产（如无形资产、资源性资产和房地产等）的评估。（3）资产受非营运性因素影响较大，计算现值难以反映资产的真实价值。第三节重置成本法一、成本法的含义及其适用的前提条件（一）成本法的含义------也称重置成本法，是指在评估资产时的现时重置成本扣减各项损耗价值来确定被估资产价值的方法。成本法的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本。2、资产的价值是一个变量。影响资产价值量变化的因素除了市场价格外，还有：（1）实体性贬值（即有形损耗或实体性损耗）：自然力造成；功能性贬值（功能性损耗）：由于技术落后、性能降低所造成。经济性贬值（经济性损耗）：由于资产以外的外部环境因素变化所造成。成本法应用的前提条件：成本法运用的思路被评估资产的评估值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值（该公式缺乏操作性）或者：被评估资产的评估值＝重置成本×综合成新率成新率＝1－各种贬值率之和三、重置成本及其估算：1．重置成本的分类：（1）复原重置成本：指用与被评估资产相同的材料、相同的建筑和制造标准、相同的设计和技术条件等，以现时价格建筑和制造相同的全新资产所需要的成本。（2）更新重置成本：指利用新材料和新技术建筑或制造与被评估资产相同或同等功能的资产的成本。两种成本的比较：??复原重置成本更新重置成本，主要原因在于复原重置成本的功能性损耗大，则：更新重置成本＝复原重置成本－功能性贬值因为更新重置成本是直接以现行通用的同类功能的资产作为参照确定，那么，被评估资产功能相对落后的因素已经调减了。因而在两种成本都能获得的情况下，应选更新重置成本。重置成本的估算方法：重置核算法：——将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。即：重置成本＝直接成本＋间接成本直接成本：----指直接可以构成资产支出的部分。包括直接耗用于建造安装的材料，人工和机器设备等。直接成本＝消耗定额×现行单价间接成本：----指为购建资产而发生的管理费，总体设计制图等支出。它通常按直接费用的一定比例或耗用工时的一定比值来计算确定。有些固定资产的重置成本还可以直接从有关资料中取得，如机电设备，运输工具等。物价指数法（价格指数调整法）——以资产的帐面成