江苏交控高速公路REITs项目价值评估方法设计.pdf

摘要

摘要

高速公路作为连接地区经济发展的大动脉，是经济发展的首要前提，几十年

来我国高速公路交通网陆续完善，但这也导致了高速公路企业和地方政府面临越

来越重的债务负担，不断增加的财务杠杆正在逐渐限制高速公路的建设和运营活

动。伴随基础设施投资力度不断加大，高速公路建设资金缺口将更加突出。对于

高速公路企业来说，如何实现“开源节流”，即通过多样化的融资途径来减轻负

债负担，具有极其重要的意义。自2014年起，我国开始参考国外在基础设施融

资方面的经验，着手创建REITs市场，期望通过这一举措为我国的基础设施建设

创造新的发展机会。

江苏交通控股有限公司所属沿江公司充分发挥自身高速公路资产储备和运

营管理经验的优势，抓住投融资改革创新的良好契机，选取沪苏浙高速公路作为

基础设施项目参与基础设施公募REITs试点。立足于高速公路REITs项目底层

资产价值评估，考虑了传统价值评估方法的局限性，并设计新的价值评估方法。

文章首先分析了公募REITs项目评估的必要性，其次，针对基础设施类项目底层

资产的特点建立评估模型，确定利差和提前偿付率，使得该评估模型的价值评估

更具准确性，最后，通过具体案例应用，将CIR模型公式化得出利率波动率，使

用蒙特卡洛模拟的方法模拟未来利率路径，将现金流带入计算可得出江苏交控高

速公路REITs项目存量资产的价值，并与二级市场价格进行比对分析。

通过上述分析及检验，文章最后得出设计的新的价值评估方法具有可行性，

高速公路REITs可以有效盘活资产，基础设施类REITs能发挥自身资产运营模

式和股权结构特殊的优势，最后提出以下展望：我国应加强制度建设，降低市场

交易成本，加快发展更多研究案例，以得出普适性结论，对于投资者，希望避免

盲目跟风，理性参与。

关键词：高速公路REITs项目；价值评估；期权调整利差

Ⅰ

Abstract

Abstract

Highwayasamajorarteryconnectingregionaleconomicdevelopment,isthe

primarypremiseofeconomicdevelopment,fordecades,Chinashighwaytraffic

networkhasbeenimproved,inthepastfewdecades,Chinashighwaytrafficnetwork

hasgraduallyimproved,butitalsoledtohighwayenterprisesandlocalgovernments

arefacingmoreandmoreheavydebtburden.Asaresult,increasingfinancialleverage

isgraduallylimitinghighwayconstructionandoperationactivities.Withthecontinuous

increaseofinfrastructureinvestment,thefundinggapofhighwayconstructionwillbe

moreprominent.Forhighwayenterprises,howtorealizeopensourceandreduce

expenditure,thatis,toreducethedebtburdenthroughdiversifiedfinancingchannels,

isofgreatsignificance.Since2014,Chinabegantorefertotheexperienceofforeign

countriesininfrastructurefinancingand